Geen airbnb in VvE

Splitsingsakte verbiedt verhuur appartement via Airbnb

Van Till Advocaten, mr. Kim Kroon

In haar uitspraak van 31 januari 2013 (LJN: BZ 3659) oordeelde de Haarlemse kantonrechter dat het gebruik van een woonappartement als hotel en/of bed & breakfast in strijd was met de (in de splitsingsakte bepaalde) woonbestemming van het appartement. De betreffende eigenaar kon zich niet vinden in deze uitspraak en startte een hoger beroepprocedure bij het Hof Amsterdam. Op 10 september 2013 heeft het Hof uitspraak gedaan. De uitspraak van de kantonrechter blijft in stand, de bezwaren daartegen worden afgewezen.

De kernvraag die volgens het Hof moet worden beantwoord is of ingebruikgeving van een appartement voor een korte periode (en/of short stay en/of bed & breakfast activiteiten) valt binnen de bestemming woning, waarmee de ingebruikgeving zou zijn toegestaan. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de tekst van de splitsingsakte, waarin het gebruik van het appartement als woning is gedefinieerd. Het Hof overweegt:

“bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet, met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval, naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende reglement.”

Aan de hand van de hiervoor geciteerde maatstaf stelt het Hof vervolgens vast dat in de splitsingsakte een onderscheid wordt gemaakt tussen appartementsrechten die bestemd zijn als woning en appartementsrechten die bestemd zijn als bedrijfsruimte. In de feitelijke situatie komt dit onderscheid tot uitdrukking in het feit dat alle vier de bedrijfsruimten naast elkaar zijn gelegen op de begane grond en daardoor ook daadwerkelijk gescheiden zijn van de (daarboven gelegen) woonappartementen. De verplichting die in de splitsingsakte is opgenomen voor de eigenaren/gebruikers hun prive-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de (in de splitsingsakte vastgestelde) bestemming, is een bevestiging van het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik. Afwijking van dit gebruik is alleen mogelijk met toestemming van de vergadering.

Voorts deed de verhurende eigenaar een beroep op artikel 24 Modelreglement 1992, waarin wordt bepaald dat een eigenaar zijn appartement in gebruik kan geven aan derden, mits hij ervoor zorg draagt dat die derde aan het bestuur een ondertekende verklaring afgeeft waaruit blijkt dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven. Nu dit artikel geen melding maakt van beperking naar tijdsduur, moet daaruit volgens de eigenaar worden afgeleid dat ook ingebruikgeving van het appartement voor korte periode (en/of short stay en/of bed & breakfastactiviteiten) is toegestaan. Het Hof gaat daar echter niet in mee, en stelt vast dat het betreffende artikel ziet op reguliere ingebruikgeving voor langere termijn. Het Hof overweegt vervolgens nog dat het afgeven van een verklaring aan het bestuur praktisch onuitvoerbaar is bij ingebruikgeving voor kortere periodes aan toeristen.

De wijze waarop de betreffende eigenaar zijn woonappartement tegen betaling voor korte periodes in gebruik geeft aan derden, moet volgens het Hof worden beschouwd als bedrijfsmatige exploitatie. Deze exploitatie is in strijd met de splitsingsakte en niet toegestaan. De uitspraak van de Haarlemse kantonrechter blijft –terecht- in stand.