Beheerder VvE

Bij verkoop van een appartement(srecht) dient verkoper een aanzienlijk pakket aan documenten te overleggen aan zijn makelaar. Uiteraard ten behoeve van de (aspirant) koper. Vervolgens is het zaak dat de juiste gegevens worden verstrekt aan de (aspirant) koper en voorts ook de juiste gegevens worden vermeld in de koopovereenkomst. Zoals blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland op 2 maart 2016, gaat dit niet altijd goed.

In deze kwestie biedt verkoper twee appartementsrechten te koop aan voor een bedrag van € 320.000,00, te weten een woning met berging en een stallingsplaats. In de verkoopadvertentie is vermeld: “Vraagprijs: € 245.000,- (…) servicekosten: € 154,- p/m”. De aspirant verzoeken daarop aan de makelaar hen de hoogte van de servicekosten door te geven. Op 4 september 2014 stuurt de makelaar een mail van de beheerder van de VvE door aan aspirant kopers. Daarin is onder meer vermeld: “Dus: Nu betaalt elk lid nog niv. 2013 voor [adres] = € 154,48 per maand (Woning + berging + stallingsplaats)”. In de koopovereenkomst wordt vervolgens een bedrag aan servicekosten opgenomen van ca. € 154,48 per maand.

Uiteindelijk informeert de notaris, voor wie het transport van de appartementsrechten zal plaatsvinden, op 3 november 2014 de kopers dat de servicekosten voor de appartementsrechten totaal € 193,79 per maand bedragen. Kopers menen op dat moment nog dat de notaris een fout maakt, nu dit bedrag bijna € 40,- hoger is dan eerder is medegedeeld en ook is overeengekomen. De notaris antwoordt daarop dat zij van de beheerder van de VvE een bericht heeft ontvangen, waarin staat dat deze eerder ten onrechte een bedrag van € 154,48 aan servicekosten heeft vermeld. Dat betrof namelijk enkel de servicekosten van de woning. De levering vindt op 7 november 2014 plaats.

De kopers laten het er niet bij zitten en starten een procedure. Zij beroepen zich – onder meer – op dwaling en vorderen een deel van de koopprijs terug. Immers, als kopers hadden geweten dat de totale servicekosten € 193,79 bedroegen in plaats van € 154,48, dan zouden zij minder voor de appartementsrechten hebben geboden. Kopers stellen een nadeel te hebben geleden van € 14.151,60 aan hogere servicekosten, te weten € 39,18 per maand gedurende dertig jaar en daarnaast dat een toekomstige koper € 10.000,- minder zal willen betalen voor de appartementsrechten. Derhalve vorderen kopers een bedrag van € 24.151,60.

De rechtbank acht het alleszins aannemelijk dat de hoogte van servicekosten een rol speelt bij de beslissing om tot aankoop van (een) appartementsrecht(en) over te gaan. Servicekosten maken immers deel uit van de kosten die kopers per maand moeten gaan betalen voor hun appartementsrechten. Het beroep door verkoper op dwaling slaagt dan ook. Ten aanzien van het geleden nadeel oordeelt de rechter dat het – gezien de leeftijd van kopers – niet op voorhand aannemelijk is dat zij dertig jaar lang in het appartement zullen wonen. Daarnaast volgt de rechter het betoog van kopers niet, dat een toekomstige koper € 10.000,- minder zou willen betalen. De rechter acht het redelijk om de koopprijs aan te passen met een bedrag van € 7.500,-, zodat dit bedrag als schadevergoeding aan kopers wordt toegewezen.

Aangezien de beheerder in deze kwestie eveneens een rol heeft gespeeld bij de dwaling over de hoogte van de servicekosten, kan het zijn dat de verkoper zich na dit verlies wendt tot de beheerder, of wellicht zelfs tot het bestuur. Immers, het bestuur dient een correcte verklaring te verstrekken aan de notaris ter zake de verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden (artikel 5:122 lid 3 en 5 BW). In dit geval is deze taak weliswaar uitgevoerd door de beheerder, maar dat maakt niet dat het bestuur geen enkele verantwoordelijkheid daarin zou hebben. Zowel het bestuur als de beheerder dienen hier altijd zeer alert op te zijn!

Meer weten?

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met mr. Paul Bekkers via www.rijssenbeek.nl.

mr. Paul Bekkers is als advocaat verbonden aan Rijssenbeek Advocaten. Rijssenbeek Advocaten is de specialist in Nederland op het gebied van VvE-recht en de aanverwante rechtsgebieden. Klik hier voor een overzicht van zijn artikelen.