Gebruiksoppervlakte

De waarde van een appartement is afgezien van de locatie, de staat waarin het zich bevindt en de historische verkoopcijfers van referentiepanden, mede afhankelijk van de gebruiksoppervlakte. Het is dan ook niet verwonderlijk dat vermelding van een foutieve gebruiksoppervlakte door de makelaar, menigmaal tot procedures leidt, zelfs tot aan de Hoge Raad.

Op 17 februari 2012 heeft de Hoge Raad – onder meer – overwogen, dat de vraag of een bij een transactie betrokken makelaar gehouden is zelfstandig te (laten) controleren of de gegevens juist zijn die hij heeft ontvangen van zijn opdrachtgever of een derde, en vervolgens mededeelt aan potentiële kopers, niet in zijn algemeenheid kan worden beoordeeld. Daarnaast heeft de Hoge Raad in dit arrest overwogen dat het antwoord op de vraag of, en zo ja, in hoeverre een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, onder meer afhankelijk is van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat.

Dat de feitelijke omstandigheden van groot belang zijn blijkt wel uit twee recente uitspraken van de rechtbank Amsterdam.

In de eerste zaak is voornamelijk van belang dat de makelaar wist dat de voor verkoop gebruikte afmetingen afkomstig waren uit een ouder taxatierapport waarbij niet was gemeten conform de huidige (meet)norm die is bepaald in NEN2580. De in de NEN2580 opgenomen normen bepalen op welke wijze een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar de vloeroppervlakte dient te bepalen. Daarnaast is van belang dat de potentiële koper in eerste instantie het appartement voor eigen bewoning wilde koper, doch op een later moment uitdrukkelijk aan de makelaar heeft gemeld dat hij het appartement wilde kopen voor (commerciële) verhuur. Bij gebruik van een appartement als beleggingsobject is juist de gebruiksoppervlakte van belang. De makelaar beroept zich voorts nog op de exoneratie in de verkoopbrochure, waarvan tijdens de procedure niet duidelijk wordt of de potentiële koper die heeft ontvangen. Uit het arrest van Hoge Raad blijkt dat ook een dergelijke exoneratie van belang kan zijn, ondanks dat potentiële kopers en makelaars geen contractiele partijen zijn van elkaar.

In de tweede zaak blijkt bepalend dat de potentiële koper voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst over voldoende informatie beschikt waaruit de netto gebruiksoppervlakte blijkt. Op Funda en in de verkoopbrochure stond weliswaar de bruto gebruiksoppervlakte vermeld, maar in de splitsingsakte, het Energielabel en het eigendomsbewijs van de verkoper, stond wel de netto gebruiksoppervlakte vermeld. Daarnaast is ook van belang dat de makelaar voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst – op verzoek van de potentiële koper – de diverse woonvertrekken digitaal heeft opgemeten. De verkeerde verwachtingen die (mogelijk) bij de potentiële koper zijn gewekt door vermelding van de bruto woonoppervlakte op Funda en in de verkoopbrochure, zijn hierdoor voldoende rechtgezet.

Daarnaast wordt in beide zaken geoordeeld dat van een makelaar verwacht mag worden dat hij zich niet alleen bewust is van de belangen van de verkoper, maar ook van de potentiële koper(s). Hij dient zich deze belangen aan te trekken.

Kort en goed doet een makelaar er verstandig aan zich te vergewissen van de juistheid van de opgegeven gebruiksoppervlakte en deze te (laten) meten conform de NEN2580-norm. Een potentiële koper zal op zijn beurt de juistheid van de opgegeven gebruiksoppervlakte moeten (laten) nameten conform de NEN2580-norm, indien de gebruiksoppervlakte voor hem van wezenlijk belang is, zoals bij een beleggingsobject. Dit voorkomt een hoop (financieel) leed achteraf.

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met mr. Paul Bekkers via www.rijssenbeek.nl.

mr. Paul Bekkers is als advocaat verbonden aan Rijssenbeek Advocaten. Rijssenbeek Advocaten is de specialist in Nederland op het gebied van VvE-recht en de aanverwante rechtsgebieden. Klik hier voor een overzicht van zijn artikelen.