Gemeenschappelijk?

Het antwoord op die vraag is van belang om onder andere te kunnen bepalen wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en wie de kosten daarvan dient te dragen. In een kwestie die diende voor het Hof Den Haag bestond onduidelijkheid over de vraag of terrasvlonders al dan niet gemeenschappelijk zijn.

Voor zover uit de uitspraak blijkt, bestaat het betreffende gebouw uit 26 appartementen. Daarvan hebben 16 appartementen een balkon en 10 appartementen een terras. De terrassen zijn aangebracht op het dak van de parkeergarage respectievelijk op de onderliggende bouwlaag. Ten behoeve van de terrassen is een kunststof dakbedekking aangebracht, waarop houten balken zijn bevestigd. Op deze houten balken zijn de terrasvlonders bevestigd.

Tijdens de vergadering van eigenaars wordt besloten dat 1) de terrasvlonders niet als onderdeel van de terrassen als gemeenschappelijk hebben te gelden en 2) geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven. Enkele eigenaren verzoeken vervolgens vernietiging van dit besluit, omdat volgens hen de VvE in redelijkheid niet tot het oordeel had kunnen komen dat de terrasvlonders geen deel uitmaken van de terrassen en geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven.

De vraag die het hof vervolgens beantwoordt, is of de terrasvlonders deel uitmaken van de terrassen (en dus gemeenschappelijk zijn) of dat de terrasvlonders een afwerklaag vormen van de terrassen (en dus privé zijn).

In de splitsingsakte is modelreglement 1992 (hierna: “MR”) van toepassing verklaard. Daarbij is van belang dat in artikel 9 lid 1 sub a MR is bepaald dat de terrassen tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden gerekend, met uitzondering van de afwerklagen. Artikel 18 lid 1 MR bepaalt – onder andere – dat iedere eigenaar verplicht is de afwerklagen van de terrassen te onderhouden. Daarnaast is in de splitsingsakte afgeweken van het MR, door een (nieuw) artikel 18 lid 7 toe te voegen. Daarin is bepaald dat de vergadering ter zake het onderhoud en kleurgebruik van de afwerklagen van balkons en terrassen, de wijze van onderhoud kan voorschrijven.

Het hof overweegt dat ondanks dat de terrassen tot het privé gebruik van de betreffende eigenaren behoren, deze in de splitsingsakte expliciet als gemeenschappelijk worden aangemerkt. Daarnaast heeft de VvE erkend dat als de terrasvlonders zouden worden weggedacht, enkel nog maar sprake is van een plat dak met kunststof dakbedekking waarover niet mag worden gelopen. De terrasvlonders zijn dus noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de eigenaren gebruik kunnen maken van hun terras. Het hof kent daarnaast ook betekenis toe aan de woorden “kleurgebruik van de afwerklagen van balkons en terrassen” (artikel 18 lid 7 splitsingsakte). Daaruit kan volgens het hof worden afgeleid dat met de afwerklaag niet de terrasvlonders zelf zijn bedoeld, maar alleen een eventueel daarop aangebrachte verflaag of een laag van een ander materiaal. Dit alles leidt er volgens het hof toe, dat onder “terrassen” tevens de terrasvlonders moeten worden verstaan, zodat de terrasvlonders niet als afwerklaag gelden en derhalve tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren.

De uitspraak die het hof heeft gedaan in deze kwestie, is erg casuïstisch. Wat nu bijvoorbeeld als het terras wel begaanbaar is zonder vlonders? En wat als het toegevoegde artikel 18 lid 7 niet was toegevoegd? Was het hof dan ook tot de uitspraak gekomen dat de vlonders gemeenschappelijk zijn? Hoe het ook zij, als binnen uw VvE een dergelijk kwestie zich voordoet, oordeel dan niet te snel, maar kijk eerst naar de feiten en lees kritisch de splitsingsakte door!

Meer weten?

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met mr. Paul Bekkers via www.rijssenbeek.nl.

mr. Paul Bekkers is als advocaat verbonden aan Rijssenbeek Advocaten. Rijssenbeek Advocaten is de specialist in Nederland op het gebied van VvE-recht en de aanverwante rechtsgebieden. Klik hier voor een overzicht van zijn artikelen.