Verbouwen

In veruit de meeste splitsingsakten is bepaald dat een eigenaar of gebruiker enkel mag verbouwen ná verkregen toestemming van de vergadering van eigenaars, indien bij die verbouwing gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken worden gewijzigd. De eigenaar (hierna: ‘Eigenaar X’) in de zaak die diende bij de kantonrechter te Amsterdam op 8 maart 2016 dacht vermoedelijk – overigens onterecht – dat dit wel los zou lopen.

Eigenaar X is op 15 oktober 2014 eigenaar geworden van een appartement(srecht) in een gebouw in Amsterdam. Het appartementsrecht geeft recht op het exclusief gebruik van de eerste verdieping van het pand en bijbehorende berging. In het pand dat is gelegen naast dit gebouw, exploiteert Eigenaar X een hotel. Eigenaar X meldt aan de beftreffende Vereniging van Eigenaars (hierna: ‘de VvE’) dat het pand op de eerste verdieping is bestemd voor zijn moeder en de berging is bestemd voor zijn zoon.

Na enige tijd blijkt echter dat Eigenaar X andere plannen heeft met het appartementsrecht. Op 2 april 2015 wordt hem bij besluit van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verstrekt voor het uitbreiden van het bestaande hotel (dat Eigenaar X dus exploiteert in het naastgelegen pand), alsmede voor het uitbreiden van zijn appartementsrecht als hotel. Eveneens in april 2015 vangt Eigenaar X aan met de bouw van een dakterras. Bij e-mailberichten van 24 en 25 juni 2015 deelt Eigenaar X aan de voorzitter van de VvE mede dat zijn plannen zijn gewijzigd en hij zijn hotel wil uitbreiden. Voorts voegt hij de bouwtekeningen bij en verzoekt – met zoveel woorden – deze plannen voor te leggen tijdens de eerstvolgende vergadering van eigenaars. De voorzitter van de VvE wijst er vervolgens op dat de VvE in eerste instantie kennelijk onjuist is geïnformeerd door Eigenaar X. Voorts meldt de voorzitter dat hij meermaals heeft aangegeven dat voor de verbouwing door Eigenaar X, zoals die op dat moment al deels is gerealiseerd, toestemming nodig is van de vergadering van eigenaars.

Uiteindelijk besluit de vergadering geen toestemming te geven voor de bouwplannen van Eigenaar X. Daarop wendt Eigenaar X zich tot de kantonrechter om een machtiging voor vervangende toestemming te verzoeken voor – onder meer – zijn bouwplannen. Eigenaar X stelt dat de VvE de werkzaamheden heeft toegestaan en daarvoor zelfs expliciet akkoord zou hebben gegeven. Daarnaast gebruikt de voorzitter zijn berging voor de verhuur via airbnb.

De kantonrechter oordeelt dat Eigenaar X onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op basis waarvan hij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de vergadering van eigenaars zou instemmen, dan wel reeds had ingestemd met de bouwplannen. Uit de mailwisselingen die door Eigenaar X zijn overgelegd, blijkt juist dat hij richting de VvE pas open was over zijn plannen, nadat hij de vereiste vergunningen had verkregen. Daarbij blijkt in elk geval uit twee mails van de voorzitter dat Eigenaar X is gesommeerd de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken te staken, zodat van toestemming geen sprake is. De VvE voert - onder meer – aan te vrezen voor overlast en waardevermindering van het pand.

Een machtiging voor vervangende toestemming ingevolge artikel 5:121 BW, kan slechts worden toegewezen indien de toestemming door de VvE zonder redelijke grond wordt geweigerd. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake in deze zaak, zodat geen vervangende toestemming wordt verleend en de bouwplannen van Eigenaar X geen doorgang mogen vinden.

Indien uw VvE te maken heeft met de uitvoering van verbouwingen waarvoor de toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist, wijs de eigenaar of gebruiker dan direct schriftelijk op de regels en het gegeven dat er nog geen toestemming is verleend, zodat daarover achter geen onduidelijkheid kan bestaan.

Meer weten?

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met mr. Paul Bekkers via www.rijssenbeek.nl.

mr. Paul Bekkers is als advocaat verbonden aan Rijssenbeek Advocaten. Rijssenbeek Advocaten is de specialist in Nederland op het gebied van VvE-recht en de aanverwante rechtsgebieden. Klik hier voor een overzicht van zijn artikelen.