Verschuldigde bijdragen

Artikel 5:122 lid 3 BW bepaalt dat zowel de verkoper als de koper hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de achterstallige (voorschot)bijdragen die in het voorgaande of lopende boekjaar verschuldigd zijn geworden of nog zullen worden. Daarbij is echter van belang dat de notaris een verklaring aan de akte van overdracht hecht waarin deze achterstanden zijn opgenomen (artikel 5:122 lid 5 BW). Deze verklaring moet het bestuur verstrekken aan de betreffende notaris.

In mijn artikel “Notaris ondanks schenden zorgplicht niet schadeplichtig jegens VvE!” schrijf ik over een uitspraak in een zaak waarin naar het oordeel van de rechter, de notaris in strijd met zijn inspanningsverplichting heeft gehandeld. De betreffende notaris kreeg geen reactie van het bestuur, waardoor een verklaring als bedoeld in artikel 5:122 lid 5 BW ontbrak. Doordat de notaris na het uitblijven van een reactie van het bestuur, niet óók het handelsregister had raadplegen om na te gaan of hij de juiste persoon had benaderd, kwam de rechter tot zijn oordeel.

In een recente tuchtzaak stond eveneens het handelen van een notaris centraal ten aanzien van artikel 5:122 lid 3 en 5 BW. De klacht was als volgt.

Het bestuur van de betreffende VvE verstrekt aan de notaris een verklaring van de verschuldigde bijdragen, te weten één maand voorschotbijdrage, kosten van een videofooncamera, borg voor schade aan gemeenschappelijke gedeelten en reparatie aan de lift. Het bestuur verzoekt de notaris om de verschuldigde bijdragen te verrekenen en – na overdracht van het appartementsrecht – aan de VvE over te maken. De verkoopster was het niet eens met de verschuldigdheid van de bijdragen, zodat zij de notaris geen toestemming gaf om uit de verkoopopbrengsten de bedragen zoals door het bestuur opgegeven, aan de VvE te voldoen. Uiteindelijk vindt de overdracht plaats, waarbij de notaris nalaat om de verschuldigde bedragen te verrekenen.

De kamer voor het notariaat oordeelt dat het in de notariële praktijk gebruikelijk is dat de verschuldigde bijdragen die zijn vermeld op de verklaring, na de overdracht van het appartementsrecht door de notaris worden verrekend. Doordat de notaris – na het bezwaar van de verkoopster – heeft besloten de bijdragen niet te verrekenen zonder de VvE daarvan op de hoogte te stellen, heeft hij onzorgvuldig jegens de VvE gehandeld. Immers, als de notaris dit aan de VvE had gemeld vóór het passeren van de akte, dan had de VvE daartegen rechtsmiddelen kunnen instellen. Nu heeft de notaris zich echter achter de verkoopster geschaard, waardoor de VvE mogelijk in een financieel nadelige positie is gebracht. Overigens wordt tijdens de tuchtzaak niet duidelijk of de verkoopster terecht bezwaar maakte tegen de verschuldigde bijdragen. De klacht wordt gegrond verklaard, doch de notaris wordt geen maatregel opgelegd.

Ondanks dat uit de wet geen verplichting volgt voor een notaris om de verschuldigde bijdragen die door het bestuur via de verklaring worden opgegeven te verrekenen, lijkt uit deze tuchtuitspraak toch een verplichting te volgen voor de notaris om daartoe over te gaan. Althans, de notaris is in elk geval verplicht om aan de VvE te melden dat hij voornemens is de verschuldigde bijdragen niet te verrekenen, omdat een verkoper daartegen bezwaar maakt. In een dergelijk geval kan de VvE immers overwegen (conservatoir) beslag te (laten) leggen op het appartementsrecht, zodat de overdracht in elk geval enige tijd gefrustreerd wordt en de achterstallige bijdragen mogelijk alsnog worden voldaan. Let wel, de VvE dient er dan wel zeker van te zijn dat de verschuldigde bijdragen ook daadwerkelijk onder het bereik van artikel 5:122 lid 3 BW vallen, omdat de VvE anders ten onrechte beslag legt en (mogelijk) schadeplichtig wordt jegens de verkoper.

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met mr. Paul Bekkers via www.rijssenbeek.nl.

mr. Paul Bekkers is als advocaat verbonden aan Rijssenbeek Advocaten. Rijssenbeek Advocaten is de specialist in Nederland op het gebied van VvE-recht en de aanverwante rechtsgebieden. Klik hier voor een overzicht van zijn artikelen.