Voorschotbijdragen

Met enige regelmaat menen ontevreden eigenaars hun doel te kunnen bereiken door het opschorten van de verplichte maandelijkse voorschotbijdragen. Zij proberen op die wijze van de VvE af te dwingen dat de door hen gewenste werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken (alsnog) worden uitgevoerd.

Als eigenaar van een appartementsrecht wordt men van rechtswege lid van de VvE. Dat lidmaatschap brengt verplichtingen met zich mee. Een van deze verplichtingen is het voldoen van een deel van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Dit deel is meestal gebaseerd op het breukdeel van het betreffende appartementsrecht. Ten aanzien van deze gemeenschappelijke kosten, dient jaarlijks de exploitatierekening van het voorgaande boekjaar door de vergadering te worden vastgesteld, alsmede de begroting voor het komende boekjaar. Op basis van de begroting worden de maandelijkse voorschotbijdragen vastgesteld die de eigenaars aan de VvE moeten voldoen. Met deze bijdragen worden alle schulden en kosten voor dat specifieke jaar door de VvE voldaan. Daaronder vallen tevens onderhoudswerkzaamheden, reparatie en/of noodzakelijke vernieuwingen.

De VvE mag in beginsel enkel opdracht verstrekken voor werkzaamheden, waartoe de vergadering besluit. Het kan voorkomen dat een eigenaar uitvoering wenst van bepaalde werkzaamheden die om welke reden dan ook niet worden uitgevoerd. In dat geval zal de eigenaar het bestuur van de VvE moeten verzoeken om de gewenste werkzaamheden op de agenda te plaatsen, zodat de vergadering daarover kan besluiten. Als de vergadering vervolgens besluit om de betreffende werkzaamheden niet uit te (laten) voeren, dan kan de eigenaar van dat besluit vernietiging verzoeken en een verzoek tot vervangende machtiging indienen bij de kantonrechter.

In plaats van het volgen van de juiste juridische route zoals hiervoor beschreven, schorten eigenaars met enige regelmaat hun voorschotbijdragen op. De rechter te Noord-Holland heeft onlangs geoordeeld dat opschorten van voorschotbijdragen niet is toegestaan. Opschorten kan enkel indien de eigenaar een opeisbare vordering zou hebben op de VvE. Daarvan is echter geen sprake. Zelfs al zou daarvan wel sprake zijn, dan kan mijns inziens een beroep op opschorting nog steeds niet slagen. Immers, de VvE is juist financieel afhankelijk van de voorschotbijdragen van de eigenaars. Dat is haar enige inkomstenbron en daaruit dient zij – onder meer – de door die eigenaar gewenste werkzaamheden te bekostigen.

De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland is in lijn met de heersende jurisprudentie. De rechter te Utrecht (11 januari 2012) omschreef de verhouding tussen de VvE en een eigenaar als volgt. Een eigenaar en de VvE zijn in de eerste plaats geen gewone schuldeiser en schuldenaar van elkaar. Een eigenaar is lid van de VvE en als zodanig medeverantwoordelijk voor het beleid van de VvE. In de tweede plaats moet rekening worden gehouden met het karakter van de verplichting van de VvE om het gebouw te onderhouden. Dit is geen absolute verplichting om het gebouw in een 100% perfecte staat van onderhoud te houden en om ieder probleem onmiddellijk op te lossen. De omvang van de verplichting van de VvE wordt mede bepaald door (onder andere) de ouderdom van het gebouw, de feitelijke mogelijkheden van de VvE om problemen op te lossen en de bereidheid van de leden (onder wie de eigenaar zelf) om daaraan bij te dragen (bijvoorbeeld door de ledenbijdrage te verhogen).

Het opschorten van voorschotbijdragen leidt gezien de heersende jurisprudentie dus doorgaans niet tot het door de eigenaar beoogde doel.

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met mr. Paul Bekkers via www.rijssenbeek.nl.

mr. Paul Bekkers is als advocaat verbonden aan Rijssenbeek Advocaten. Rijssenbeek Advocaten is de specialist in Nederland op het gebied van VvE-recht en de aanverwante rechtsgebieden. Klik hier voor een overzicht van zijn artikelen.