Project Aquaradius: appartement naar eigen ontwerp

Appartement & Eigenaar sprak met Aye Kampen, de initiatiefnemer van project Aquaradius.

Je eigen appartementencomplex laten bouwen, dat is nogal een ambitieus plan. Hoe is dat ontstaan?

Aye Kampen: “Het idee is eigenlijk al ontstaan in 2002/2003. Ik wilde iets gaan bouwen waar ik tot op latere leeftijd zou kunnen blijven wonen. Ik zag het misgaan bij mijn ouders. Zij zijn in de laatste vijf jaar van hun leven drie keer gedwongen verhuisd. En ook de zorgvraag die groeide naarmate ze ouder werden verliep niet bepaald vlekkeloos. Dat moest toch anders, beter kunnen? En zo ontstond er een idee waar ik jaren mee heb rondgelopen, tot Sonja – nu mijn vrouw, toen nog mijn vriendin – zei: “Jij met je ideeën, doe er iets aan, werk dat eens uit en maak er dan ook werk van!” Vanaf dat moment zijn we er samen aan gaan sleutelen en langzaam maar zeker kreeg het idee steeds meer vorm. In 2009 hebben we op de 50plus-beurs in de Haarlemmermeer een stand gehuurd om zo ons idee aan de buitenwereld kenbaar te maken. Het leverde een storm van herkenning op. En de gegevens van zo’n honderd geïnteresseerden die graag meer informatie wilden. Van al die belangstellenden hebben Sonja en ik er een dikke zeventig thuis bezocht. Om het gesprek aan te gaan, over onze plannen te vertellen en te horen wat hun ideeën waren en hoe ze later zelf wilden wonen.”

Hoe concreet waren jullie plannen toen al?

“Die waren al aardig gevorderd. In die plannen hadden we opgenomen wat wij zelf noodzakelijk vonden, een logeerkamer voor als er familie komt, een algemene fitnessruimte, een fijne gemeenschappelijke ruimte en ook duurzaamheid stond hoog op de agenda. Zelfs het kostenplaatje was toen globaal al duidelijk. Ik had op basis van kubieke meterprijzen die ik op internet had gevonden het een en ander op papier gezet, dat was toen best een gok, maar in werkelijkheid zijn we daar heel dichtbij gebleven.”

Hoeveel mensen waren nodig om dit project van de grond te krijgen?

“Om de bouw door te laten gaan moest 70 procent van de appartementen verkocht zijn. In het begin, we praten over 2009/2010 hadden we het over 80 appartementen. Na de 50plus-beurs waren er van de 70 belangstellenden 12 serieus geïnteresseerden overgebleven. Daarmee hadden we een kopersvereniging opgericht. Dat aantal is later uitgegroeid tot 96 leden. En toen kwam de crisis… Mensen waren bang dat ze hun huis niet kwijt zouden raken, dat de prijs omhoog zou gaan en er waren ook wel wat bezwaren tegen de locatie waar het appartementencomplex zou komen. Dat veranderde de plannen aanzienlijk. In 2012 zijn we teruggegaan van 80 appartementen naar 57 appartementen. Een ingrijpende wijziging die ook moest worden doorgevoerd in de plannen, die eigenlijk al klaar waren om in te dienen bij de gemeente. Het ledenaantal van de kopersvereniging daalde van 96 naar 15. Eind 2013 zijn we opnieuw heel hard aan de weg gaan timmeren om onze plannen onder de mensen te brengen en langzaam steeg het ledenaantal toen weer. Op het moment dat er 40 van de 57 appartementen waren verkocht, durfde de aannemer het aan om te gaan starten. Op dat moment hebben we ook ja gezegd tegen de grond en in 2015 kon de bouw van start gaan.”

Het heeft dus best een tijd geduurd om alles rond te krijgen. Is de locatie waarop het allemaal moest gebeuren al die tijd dezelfde gebleven? Of waren er meer opties?

“Ik ben in het voorstadium bij meerdere gemeenten geweest om te kijken of zij mogelijkheden zagen in een CPO-project (zie kader) en of er grond beschikbaar was. Dat bleek een mijl op zeven. De gemeenten stonden er niet voor open. Ze vonden risico’s te groot.”

Er komt toch aardig wat kijken bij zo’n project, had u hier al ervaring mee?

“Nee, dit was de eerste keer. Ik ben blijkbaar toch wel een volhardend type en als ik het even niet meer zag zitten, dan gaf Sonja me op het juiste moment weer een steuntje in de rug. Je probeert samen elke tegenslag te overwinnen. Als ik dan weer eens bij de gemeente nul op het rekest had gekregen, was ik onderweg van het gemeentehuis naar huis al weer bezig om dit te omzeilen, zodat we verder konden. Daarnaast heeft Sonja heel veel ideeën en informatie van internet geplukt, ook met betrekking tot het duurzame aspect. Een project als dit krijg je niet alleen van de grond. Je hebt medestanders nodig. Alleen al omdat er ook geld moet worden ingebracht. Om een appartementsrecht te claimen op een bepaalde locatie moet je toch € 2000,- per persoon bijdragen. Als zo’n project omvalt, dan is iedereen zijn geld kwijt en dat wil je ook niet.”

Over geld gesproken, hoe is dat eigenlijk gegaan met de financiering?

“Het grootste struikelpunt is de verantwoordelijkheid. Wie is er verantwoordelijk als niet alle appartementen worden verkocht? De meeste partijen willen eerst zekerheid; voor ze instappen moet 100 procent zijn verkocht. Bij ons was er maar één bank die wilde meewerken en dat was de Rabobank. Met de gemeente Haarlemmermeer hebben we uiteindelijk een goede deal gesloten, we hoefden pas voor de grond te betalen na verkoop van alle appartementen. Voor ons betekende dit dat een stuk financiering van twee miljoen een stuk naar achteren werd geschoven. We moesten hierover wel rente betalen. De borg bestond uit de hypotheek op de niet verkochte appartementen, maar evengoed was het een goede deal.
Daarnaast kregen we subsidie vanuit de provincie Noord-Holland om de kosten voor professionele hulp van te financieren, dit was een bedrag van € 30.000,- en daarbovenop kregen we een renteloze lening van € 160.000,- om de eerste stappen te overbruggen, want de aanloopkosten zijn vrij hoog.”

Speelde het gegeven dat jullie duurzaamheid in een hoog vaandel hadden bij dit project nog een rol bij de financiering?

“Nee, dit heeft geen rol gespeeld. De provincie steunt CPO-projecten door middel van een fonds. Vanuit dat fonds is twee miljoen euro beschikbaar. Zodra wij het geld terugbetalen, wordt het direct uitgeleend aan een ander.”

Goed het licht stond op groen, de financiering was geen probleem, hoe nu verder? Waren er al tekeningen?

“Jazeker, op het moment dat je iets wilt verkopen aan potentiële kandidaten zul je toch een tekening op tafel moeten leggen. De tekeningen waren er dus al in een vroegtijdig stadium. Gemaakt door een aannemer die ik kende vanuit het verleden. Hij heeft voor ons van alles op papier gezet, een eerste kostencalculatie gedaan en me in contact gebracht met de architect. Helaas ging deze aannemer door de crisis failliet, waardoor we op zoek moesten naar een andere partij. Dit ging niet van harte. Van de acht benaderde aannemers was er maar eentje die het aandurfde. De meesten haakten af omdat we niet alle appartementen hadden verkocht.”

En toen was het zover, er kon worden gebouwd. Hoe gaat dat bij zo’n CPO-project?

“We hadden een bouwteam bestaande uit vier mensen die het hele proces nauwkeurig hebben gevolgd. Als er beslissingen moesten worden genomen, dan presenteerden zij dit tijdens de ledenvergadering van de kopersvereniging en tijdens een volgende ledenvergadering werd de keuze gemaakt.”

Duurzaamheid speelde een belangrijke rol bij dit project, waarin heeft zich dat vertaald?

h2>“De normen in de bouw op het gebied van duurzaamheid zijn al flink aangetrokken in de bouw. Toen we startten stond de EPC-norm, de Energie Prestatie Coëfficiënt, op 0,8, wij waren al verplicht om met de bouw naar 0,6 te gaan. Ons plan echter was om 0,4 te halen. Zo is de verwarming van het gebouw gebaseerd op warmte/koude opslag en later hebben we besloten om een lening af te sluiten om zonnepanelen te laten plaatsen. Er liggen nu 500 zonnepanelen op het dak. Op de galerijen en in de parkeerkelder brandt ledverlichting. Door deze maatregelen hebben we het voor elkaar gekregen dat we een EPC van 0,1 hebben.”

Hoe is dat gelukt?

“Het warmtepompsysteem levert een belangrijke bijdrage. In de winterperiode halen we bodemwater naar boven, halen daar warmte uit en stoppen die in de woning. In de zomerperiode levert hetzelfde systeem vloerkoeling. Daarnaast zijn we volledig onafhankelijk van gas. Iedereen kookt ook elektrisch. Daardoor zijn de energiekosten behoorlijk gereduceerd ten opzichte van een woning waar wel gas wordt gebruikt. Er liggen vijfhonderd panelen op het dak. Die dragen voor 80 procent bij aan de energie voor het gebouw. De huishoudens krijgen 30 procent van hun verbruikte energie terug uit de zonnepanelen. Tweehonderd leveren aan het gebouw, driehonderd aan de appartementen. Als we de hele zonopbrengst naar het gebouw hadden gebracht, dan zou het complex energieneutraal zijn, maar we hebben ervoor gekozen om een deel te gebruiken van de opbrengst te gebruiken voor de woningen, zodat ook de bewoners een lagere energierekening hebben.”

Het complex is in 2016 opgeleverd. Is het resultaat naar wens?

“Ja, het is absoluut wat we ervan hadden gehoopt. Alle ideeën die we op papier hadden gezet, zijn verregaand doorgevoerd. Er zijn eigenlijk nauwelijks concessies gedaan. We vonden het belangrijk dat elk appartement vrij in te delen was. Geen twee appartementen zijn dus hetzelfde. De leden van het bouwteam hadden hier in eerste instantie geen ervaring mee, maar gaandeweg zijn ze in het project gegroeid, waardoor ze iedereen van advies konden voorzien. Een CPO-project kan niet van de grond komen zonder een aantal gemotiveerde mensen.”

Zijn de andere bewoners ook tevreden?

“Natuurlijk zijn er altijd wel kleine dingetjes, maar over het algemeen is iedereen tevreden. Dat is heel prettig na alle energie die erin is gestoken. Je bent er dag en nacht mee bezig.”

Tijdens zo’n proces heb je intensief contact met elkaar. Hoe gaat dat met allemaal verschillende mensen?

“Eigenlijk is dat een soort van natuurlijke ballotagecommissie geweest. Mensen worden lid van de kopersvereniging, zien elkaar tijdens de vergaderingen en dan ontstaat er als vanzelf groepsvorming. Zo zijn er werkgroepen gevormd, bijvoorbeeld voor de aanleg van de binnentuin. Eigenlijk was het een heel natuurlijk proces.
Op het moment dat de bouw van start ging hebben we de aannemer gevraagd een bouwkeet te plaatsen, als een soort van voorlichtingscentrum. Al snel werd het een soort clubhuis voor de toekomstige bewoners. Op zaterdagochtend waren er soms wel een stuk of twintig mensen die langskwamen voor een kop koffie en een praatje. Gesprekken over de inrichting, over de vloeren, de raambekleding, zo groeide de saamhorigheid. De sociale cohesie.”

Hoe is het contact nu?

“Toen het complex werd bewoond, trok in eerste instantie iedereen de deur achter zich dicht en was vooral met zichzelf bezig. De bouwkeet verdween, het clubhuis of praathuis voor de vijftigplussers was er niet meer. Er was echter wel vraag naar, men miste het onderlinge contact. Toen hebben we de gemeenschappelijke ruimte geopend en besloten daar elke zaterdagochtend koffie te drinken. Dit zorgt voor een positieve impuls. De ene keer zijn er twintig mensen, de andere keer wel zestig. En dan zie je leuke dingen ontstaan, mensen vertellen dat ze gaan fietsen, vragen anderen mee, of er moet nog wat geklust worden waarbij men hulp nodig heeft. Het houdt het contact met elkaar levend.”

Hoe zit het ondertussen met de VvE?

“Bij het tekenen van de splitsingsakte bestaat er vanuit de wet een VvE. De kopersvereniging heeft twee leden aangewezen die voorlopig voorzitter en secretaris waren van de VvE en dat is een eigen leven gaan leiden. Onlangs hebben we gezegd nu is de VvE in charge en heffen we de kopersvereniging op.”

Wat zijn de nadelen van zo’n project?

“De mensen die er als laatste bij zijn gekomen, die niet zo intensief bij het project betrokken zijn geweest, die staan er toch anders in. Die hebben die voorgeschiedenis niet meegekregen, niet zo hard moeten knokken. Dat schuurt soms. We proberen die mensen er nog meer er bij te betrekken. Dit was een vijftigplus project, dat maakte het soms wel lastig. Zo was er een mevrouw die nu dolblij is dat ze hier woont, maar die vanaf het begin aangaf dat het moeilijk was om naar de vergaderingen enzo te komen vanwege een aantal ongemakken. Die haalden we dan op. Wat zo mooi was, was dat deze mevrouw tijdens de bouw elke woensdag een cake bakte voor de bouwvakkers, haar bijdrage aan het proces. Zo liet ze zien toch betrokken te zijn.”

Hoe krijg je iedereen zo betrokken?

“Kijk als je aan een CPO-project begint dan betekent dat dat je collectief verantwoordelijk bent en je ook moet inzetten. Dat is niet iets wat iedereen in zich heeft. Mijn leerproces is dat je mensen daar dan beter bij moet betrekken. Sommige dingen ontstaan spontaan, zoals het rooster voor de bouwkeet, waar telkens mensen vrijwillig voor koffie en een koekje zorgden. Maar soms moet je mensen ook een taak geven, aangeven dat je hun hulp nodig hebt.”

Het lijkt me echter dat zo’n project niet mogelijk is zonder mensen die het voortouw nemen zoals u?

“Klopt, je hebt wel een aantal enthousiastelingen nodig die dat doen. Daar heb je niet zo heel veel voor nodig hoor, als mensen maar mee willen werken. Er zijn altijd mensen die je het hele proces niet ziet en die als alles klaar is commentaar geven. Dan zeg ik dat ze hun mond tijdens het proces open hadden moeten trekken. Maar over het algemeen heeft iedereen goed met elkaar samengewerkt en was iedereen op zijn/haar manier betrokken.”

Wat zou u anderen mee willen geven die ook zo’n project willen starten?

“Zoek externe hulp. Er zijn op het gebied van CPO een aantal bedrijven die zich bezig houden met de begeleiding, die heb je nodig. En voor de rest, probeer zo snel mogelijk iedereen zo veel mogelijk bij het project te betrekken en maak daar afspraken over.
Achteraf bekijk je alles toch anders, er zijn dingen die een stuk eenvoudiger hadden gekund. In de eerste plaats de grond. De onderhandelingen met de gemeente hebben heel veel tijd in beslag genomen, bijna anderhalf jaar. En dan wíl je graag bouwen, maar moet je nog het aantal appartementen verkopen dat hiervoor noodzakelijk is, ook dat ging niet vanzelf. Maar toen dit allemaal rond was en het bouwbord eenmaal stond, toen ging het heel snel. Toen merkte je dat mensen er in gingen geloven en kwamen ook de laatste benodigde aanmeldingen vrij vlot.”

Terugkijkend, zou u dit opnieuw doen?

“Ja, maar dan anders,” vertelt Kampen. “Er is een aantal stappen in het proces die ik niet meer op deze manier zou doen. Ik heb in het begin te vaak mijn nek uitgestoken, gezegd dat het wel goed kwam, maar dan moet je wel afwachten hoe het loopt. Dat zou ik nu anders doen, ik zou veel meer delegeren, zeggen ‘oké dit ligt nu op jouw bordje, zorg dat het gebeurt’ en niet alles meer zelf doen.”

Collectief particulier opdrachtgeverschap

Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) gaat het om een groep burgers die samen woningen of zelfs een hele woonwijk ontwikkelen. Dit kan op eigen initiatief zijn, maar kan ook op initiatief van een gemeente. Deze groep burgers organiseert zich in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, vaak een vereniging, en treedt op als ontwikkelaar van een complex rijenwoningen of appartementen. Daarvoor heeft ze de volledige zeggenschap over de grond en draagt ze verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Het collectief doet dat samen met een zelfgekozen bouwbegeleider, architect en aannemer.
www.rvo.nl

Zonnepanelen via crowdfunding

Aquaradius kreeg van de Gemeente Haarlemmermeer in het kader van de energieprestatie een lening van € 104.000 à 4 procent rente. Dit was niet voldoende voor de aanschaf van onder andere de zonnepanelen, waarna een crowdfundactie is opgezet via Greencrowd waarbij de crowdfunders (investeerders) een lening verstrekten. Deze crowdfundactie leverde € 170.000 op: een deel tegen 5 procent rente met een looptijd van 10 jaar en een deel tegen 8 procent rente met een looptijd van 15 jaar.
Ruim 20 deelnemers/bewoners van Aquaradius hebben hierin mee geïnvesteerd. Het totale bedrag is besteed aan 500 zonnepanelen, ledverlichting in de parkeergarage en de galerijen en een regeneratie dak voor de WKO installatie.