De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en VvE’s

door mr. C.T. Klepper

Waar gaat het over?

In Den Haag wordt al jaren gesproken over de wens om de (controle op en borging van) bouwkwaliteit te verhogen en de positie van de opdrachtgever tegenover de aannemer te versterken. In de achterliggende jaren is die wens omgezet in een inmiddels aangenomen wet: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De wet regelt dat bouwwerkzaamheden (nieuwbouw of verbouw) aan gebouwen in bepaalde categorieën moeten voldoen aan een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Het werk van de aannemer moet dan gecontroleerd worden door een externe partij. Verder moet de aannemer bij oplevering van het bouwwerk aantonen dat aan de regelgeving is voldaan. Als blijkt dat dit niet het geval is, of als niet conform de overeenkomst is gebouwd, krijgt de opdrachtgever betere mogelijkheden om de aannemer aan te sporen tot herstelwerkzaamheden.

Wijzigingen door de Wkb
De Wkb regelt enerzijds de invoer van het genoemde stelsel van kwaliteitsborging, anderzijds versterkt de Wkb de juridische positie van opdrachtgevers tegenover aannemers.

Het stelsel van kwaliteitsborging houdt in

In het Burgerlijk Wetboek worden de volgende wijzigingen doorgevoerd door de Wkb:

• Als een aannemer de opdrachtgever waarschuwt voor fouten of onjuistheden in de door de opdrachtgever verstrekte opdracht, moet die waarschuwing schriftelijk gebeuren en moet de opdrachtgever worden gewezen op de mogelijke gevolgen voor de nakoming van de overeenkomst. Van deze regel kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken als de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoegening van een beroep of bedrijf.
• Bij de kennisgeving dat een bouwwerk klaar is om te worden opgeleverd, legt de aannemer een opleverdossier over aan de opdrachtgever. Het opleverdossier bevat gegevens en documenten die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst en bevat in ieder geval tekeningen en berekeningen van het gebouw en de installaties, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Daarnaast moeten ook de gegevens en documenten worden verstrekt die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
• De aannemer moet de opdrachtgever voor het sluiten van de overeenkomst schriftelijk informeren over zijn verzekeringen voor nakoming van zijn verplichtingen (afbouwgarantie) en aansprakelijkheid (CAR-verzekering; AVB-verzekering) dan wel een andere vorm van financiële zekerheid daarvoor.
• De aannemer stelt de opdrachtgever na de oplevering in de gelegenheid aan te geven of gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om de betalingsverplichting op te schorten. De aannemer moet een afschrift van die brief aan de notaris sturen.

Gevolgen voor VvE’s
De Wkb treedt voorlopig alleen in werking voor gebouwen in gevolgklasse 1. Daaronder vallen op de grond gebouwde woningen (vrijstaand, tweekappers, rijwoningen, kantoor aan huis), woonboten, op de grond gebouwde vakantiehuisjes, bouwwerken van maximaal 2 bouwlagen met een industriefunctie, kleine bruggen voor fietsers en voetgangers, kleine zendmasten, antennes en kademuren. Heeft u (ook) een grondgebonden woning of vakantiehuis en heeft u (ver)bouwplannen, dan geldt de Wkb vanaf 1 januari 2024 dus voor die activiteiten. In dat geval is het verstandig u tijdig te laten adviseren over de gevolgen van de Wkb. Concreet zult u op tijd een kwaliteitsborger moeten zoeken.

Woongebouwen (waaronder appartementencomplexen) vallen niet in gevolgklasse 1, maar in gevolgklasse 2. Dit betekent dat bouwactiviteiten aan uw complex (zowel aan gemeenschappelijke delen als aan privégedeelten) vooralsnog (tenminste tot 2029) niet onder de Wkb vallen. Voordeel voor VvE’s en eigenaren hiervan is dat het vooralsnog niet verplicht is om een kwaliteitsborger in te schakelen. Dit scheelt in de bouwkosten.

Overigens treedt de Wkb tegelijk met de Omgevingswet in werking. De Omgevingswet brengt wel veranderingen mee die ook voor VvE’s en eigenaren gelden, met name met betrekking tot het stelsel van bestemmingsplan en vergunningen.

Planning
Het wetsvoorstel is op 21 februari 2017 aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamer heeft het voorstel op 14 mei 2019 aangenomen. Op 11 juli 2023 werd een motie aangenomen waarmee de regering is verzocht de invoering van de Wkb op te schorten totdat er voldoende kwaliteitsborgers zijn. Minister De Jonge heeft in zijn brief van 17 juli 2023 aan de Eerste Kamer aan dat hij op verantwoorde wijze zal zorgdragen voor invoering van de wet per 1 januari 2024. De invoering van de Wkb zal gefaseerd plaatsvinden. De wet treedt eerst in werking voor gevolgklasse 1 (per 1 januari 2024) en later (op zijn vroegst 1 januari 2029) voor gevolgklassen 2 en 3.

Voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór 1 januari 2024, en bouwprojecten die zijn vergund vóór de genoemde datum, verandert er niets ten gevolge van de Wkb.