Vaststellen van de werkelijke waarde van het VvE-complex

Een Vereniging van Eigenaren dient conform het modelreglement ervoor te zorgen dat het VvE-complex is verzekerd tegen onder ander schade door brand en andere calamiteiten.

Door: Rob van den Heuvel
Accountmanager Vastgoed - Rivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.

In een zogenaamde gebouwverzekering is een verzekerd bedrag opgenomen wat van belang is voor de hoogte van een schade-uitkering ingeval van schade. Hoe bepaal je als VvE nu de juiste hoogte van een verzekerd bedrag?

Een gebouwverzekering van uw VvE kent een vastgesteld verzekerd bedrag. In de regel wordt hiervoor de waardemaatstaf herbouwwaarde gebruikt als het uitgangspunt. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om uw VvE-complex opnieuw op te bouwen of herstel ervan met dezelfde bestemming op dezelfde locatie conform de condities onmiddellijk vóór het schadevoorval. De herbouwwaarde is van vele factoren afhankelijk waaronder: locatie, de bouwaard, de afwerking, de fundering en de toegevoegde aard- en nagelvaste bestanddelen. Om te zorgen dat een eventuele schade-uitkering de werkelijke schade dekt, is overeenstemming tussen de waarde en het verzekerd bedrag noodzakelijk. Immers laten verzekeraars zich bij schade bijstaan door experts om de werkelijke waarde te bepalen.

Bij het aangaan van een verzekering voor een VvE-complex wordt door de verzekeraar uitgevraagd aan de VvE wat de hoogte is van het verzekerd bedrag dat dient te worden opgenomen op de polis. De VvE kan deze vraag beantwoorden door zelf een opgave te doen van de herbouwwaarde, waarbij er vooraf geen waarde-vaststelling heeft plaatsgevonden door een erkend deskundige. Hierbij is er sprake van een zogeheten ‘open polis’. In een ‘open polis’ is een verzekerd bedrag opgenomen dat eenzijdig tot stand is gekomen, maar dit zegt in feite niets over de werkelijke waarde, dit is open gelaten omdat de verzekeraar niet betrokken is bij de vaststelling van het verzekerd bedrag. Bij een zogeheten ‘open polis’ blijkt achteraf of de verzekerde waarde op de polis overeenstemt met de werkelijke waarde.

Ingeval van een open polis wordt het risico op onder- of oververzekering vergroot. Regelmatig wordt de herbouwwaarde van een gebouw onderschat. Het gevolg daarvan is dat ingeval van schade het verzekerd bedrag opgenomen in de gebouwverzekering van de VvE lager is dan de werkelijke waarde die nodig is om het gebouw weer in de oorspronkelijke staat te herstellen. De verzekeraar zal een dergelijke situatie niet de gehele schade en eventueel bijkomende kosten geheel vergoeden. Voor het restant dat niet wordt vergoedt door verzekeraar is de VvE noodgedwongen een beroep te doen op de eigen tegoeden of de individuele appartementseigenaren.

Wat betekent dit nu concreet bij schade? Stel er is een brand bij een appartementencomplex bestaande uit vier gelijke appartementen. De schade-expert stelt vast dat de herstelkosten na de brand € 200.000,- bedragen. De VvE heeft bij aanvang van de verzekering een verzekerd bedrag van € 750.000,- opgegeven wat is opgenomen op de polis. Dit bedrag blijkt ruim onvoldoende te zijn en dient volgens de schade-expert € 1.000.000,- te bedragen. Hierbij is er sprake van onderverzekering van 25%! Dit heeft als gevolg dat de schade-uitkering door verzekeraar als volgt wordt berekend: € 750.000,- / € 1.000.000,- x € 200.000,- = € 150.000,-. Het ontstane tekort van € 50.000,- dient te worden gedragen door de VvE, dit betekent dat de individuele leden pro rato mee betalen voor het ontstane tekort. U denkt wellicht dat dit in de praktijk niet voorkomt, niets is minder waar. Iedere dag worden verzekerden en experts geconfronteerd met dergelijke omstandigheden.

Wanneer er sprake is van oververzekering is het opgegeven verzekerd bedrag door de VvE hoger dan de werkelijke waarde. Conform de wettelijke bepalingen mogen verzekeraars niet meer uitkeren dat de werkelijke schade. Ingeval van een schade wordt de uitkering dan ook berekend over de werkelijke waarde. Dit betekent concreet dat de VvE teveel premie heeft betaald, ietwat nimmer wordt terugbetaald door verzekeraar.

Een andere mogelijkheid om de hoogte van het verzekerd bedrag op te geven door de VvE is een deskundigentaxatie conform art. 7:960 BW. Een taxatie is de meest zuivere manier om een verzekerd bedrag vast te stellen. Let wel dat het hierbij gaat om een taxatie voor verzekeringsdoeleinden. Immers worden bij de aan- en verkoop van een woningen taxaties opgesteld met hierin opgenomen een economische waarde. Deze economische waarde zegt echter niets over de herbouwwaarde en is derhalve dan ook niet bruikbaar voor uw gebouwverzekering. Een taxatierapport voor verzekeringsdoeleinden geeft een gedetailleerde weergave van het gebouw en wat er wel of niet hier toebehoort en wordt opgesteld door een gecertificeerd taxateur. Hierbij wordt er gedegen onderzoek verricht en vervolgens een rapportage opgesteld waarmee vaststaat wat tot de herbouwwaarde van het gebouw hoort. Er is sprake van een getaxeerde polis als het gebouw van de VvE vooraf door een deskundige is getaxeerd en de rapportage is aangetekend op de gebouwverzekering van de VvE. Het voordeel van taxatie is dat er bij schade wordt uitgekeerd conform taxatie omdat bij voorbaat overeenstemming is over de waardemaatstaf. Deze deskundige taxateur wordt benoemd en betaald door de VvE.

Een taxatierapport heeft een geldigheidduur van drie jaar. Indien er een indexclausule op de gebouwverzekering van de VvE is geplaatst wordt deze geldigheidsduur verlengd tot zes jaar. Echter kan een taxatie ook de geldigheid om een andere reden verliezen. Dit wanneer de taxatie niet meer overeenstemt met de werkelijke situatie. Dit is mogelijk wanneer er bijvoorbeeld een aan- of verbouwing heeft plaatsgevonden binnen de VvE.

Kortom met een geldige taxatie bent u als VvE verzekerd van:
- Een precieze verzekerde waarde voor uw VvE
- Een duidelijk overzicht van wat er tot uw gezamenlijke gebouw behoort.
- Uw VvE niet teveel premie betaald

Meer informatie: www.rivez.nl