Hoe te handelen ter voorkoming van schade?

^{Door: Rob van den Heuvel - Accountmanager Vastgoed - Rivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.}
Wanneer een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten wordt er door een notaris een splitsingsakte opgesteld waarbij een modelreglement de leidraad vormt voor een dergelijke akte.

Inmiddels is de VvE-wereld al de nodige modelreglementen rijk waaronder de meest recent verschenen editie voor kleine Vereniging van Eigenaars (2021). In nagenoeg alle modelreglementen staat de verplichting opgenomen dat het bestuur van een VvE het opstal dient te verzekeren tegen onder andere waterschade. Dit is een erg belangrijke dekking, immers regent het dagelijks schademeldingen bij verzekeraars met waterschade.

De kans op extreme neerslag in Nederland neemt toe. Regenbuien worden intenser, maar ook de frequentie stijgt. Met name in de zomermaanden nemen de extremen toe. Een ieder herinnert zich code oranje in de regio Zuid-Limburg van vorige zomer. Deze metrologische ontwikkelingen schreeuwen om aandacht van iedere gebouweigenaaar in Nederland. Een appartementencomplex vormt hierop geen uitzondering. Wat is nu een passende reactie op de ontwikkelingen? Met simpelweg achterover leunen en wachten op eventuele gevolgen is wachten op problemen. Een veelvoorkomende verwachting is dat een eventuele schade wordt vergoed door de verzekering, een verwachting die niet altijd uitkomt. Maar verzekeringen alleen zijn niet dé oplossing voor het beheersbaar houden van schade. Wat kunt u als VvE doen aan preventie ter beperking van waterschade door regen-, sneeuw of smeltwater?

Al het water dat het gebouw opvangt dient te worden afgevoerd naar het riool. Het hemelwaterafvoersysteem (HWA) van het gebouw zorgt voor het afvoeren van hemelwater van dak en dakgoot naar de riolering. Deze elementen zijn onderhevig aan alle weerselementen. Er is sprake van vergroening en vervuiling door bladeren. Controleer regelmatig of de goten en afvoeren niet verstopt zitten. Houd er daarnaast rekening mee dat er op een plat dak waterophoping moet aankunnen. Als een dak hierop niet berekend is, kan het instorten. Plaats waar nodig extra afvoeren, waterspuwers of overstorten. Al met al preventiemaatregelen ter verkleining van de kans op schade met relatief lage kosten.

Een andere ontwikkeling op het gebied van waterschades is de stijging van het aantal leidinglekkages. De oorzaken hiervan lopen uiteen van het kapotvriezen van leidingen en lekkende koppelingen. Maar de hoofdoorzaak van leidinglekkage is materiaalmoeheid. Nadat de eerste leidinglekkage zich voordoet, ontstaat vaak ook binnen afzienbare tijd een volgende. Meer dan regelmatig komt dit door materiaalmoeheid van de betreffende leidingen. Op dat moment is groot onderhoud noodzakelijk om vervolg lekkages en schades met bijkomende ongemakken te voorkomen. Naast het feit dat bepaalde materialen een bepaalde levensduur kennen zijn ontstoppingsmiddelen ook een boosdoener voor de aantasting van leidingen. Let daarom op wanneer u besluit gebruik te maken van ontstoppingsmiddelen. Schakel als VvE een gespecialiseerd ontstoppingsbedrijf om een ontstopping vakkundig en zonder nevenschade te verhelpen.

Maar hoe weet u nu dat de leidingen van uw appartementencomplex aan vervanging toe zijn? Laat door erkende installateurs oudere leidingnetten met enige regelmaat controleren. Een andere mogelijkheid om het risico van schade als gevolg van oude leidingen te voorkomen is het tijdig relinen. Hierbij wordt er een nieuwe leiding in de bestaande leiding gemaakt. Een groot voordeel hiervan is dat uw badkamer, toilet en keuken intact blijven en de leidingen weer op het gewenste kwaliteitsniveau zijn. Daarnaast is het kostentechnisch een meer voordelige variant dan het geheel vervangen van de bestaande leidingen. Als het nu toch misgaat en is er een leidinglekkage, wat te doen?

Zowel de inboedelverzekering van de individuele eigenaar als de gebouwverzekering van de VvE stellen het belang van schadebeperking voorop. Zorg zoveel als het kan voor beperking van de schade. Laat uw beheerder of bestuurder van de VvE contact opnemen met de verzekeraar van de gebouwverzekering om de vervolgstappen af te stemmen. Immers leeft er een controverse tussen verzekeraars van inboedel- en gebouwverzekeringen. Het interpretatieverschil bij een schade over wat nu als opstal wordt gekwalificeerd en wat onder de noemer inboedel valt biedt ruimte voor discussie. Het Verbond van Verzekeraars heeft getracht middels een advieslijst inboedel-opstal deze discussies te beslechten. Desalniettemin blijft er discussie. Dit alles heeft te maken met het feit dat het advieslijst betreft. Een advies van het Verbond van Verzekeraars hoeft niet worden overgenomen door verzekeraars. Derhalve is het in belang van u als appartementseigenaar, huurders evenals de VvE dat u tijdig handelt en in contact treed met de betrokken verzekeraars op het moment van schade.

Een bekend gezegde luidt: “Voorkomen is beter dan genezen’’. Het is een cliché maar neem als VvE het heft in eigen handen en draag zorg voor uw complex. Dit verkleint immers de kans dat het water u aan de lippen komt te staan.