Kamerverhuur te verbieden door VvE?

Het is een feit van algemene bekendheid dat studenten vaker (geluids)overlast veroorzaken dan bijvoorbeeld een gezin. De vraag van veel VvE’s is dan ook of kamergewijze verhuur kan worden tegengegaan.

Regelgeving

Op grond van artikel 5:120 lid 1 BW is een appartementseigenaar bevoegd het privégedeelte aan een ander in gebruik te geven. Deze mogelijkheid kan slechts beperkt worden op grond van artikel 5:112 lid 4 BW waarin is bepaald dat het splitsingsreglement een regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten kan inhouden. Behoudens de verplichting om bij ingebruikgeving/verhuur van een privégedeelte een zogeheten gebruikersverklaring te overleggen waarin de gebruiker/huurder zich conformeert aan de binnen de VvE geldende regels, zijn in de Modelreglementen geen specifieke beperkingen opgenomen met betrekking tot het in gebruik geven van een privégedeelte. De Modelreglementen bevatten geen verbod tot kamergewijze verhuur. In beginsel kan de VvE deze wijze van ingebruikgeving dan ook niet tegengaan.

Van belang is of in de akte van splitsing aanvullingen op het Modelsplitsingsreglement zijn opgenomen. Het komt regelmatig voor dat ‘kamerverhuur’ of het exploiteren van een ‘kamerverhuurbedrijf’ expliciet wordt verboden in de akte van splitsing. De Rechtbank Amsterdam oordeelde bij uitspraak van 28 februari 2018 dat onder het exploiteren als kamerverhuurbedrijf wordt verstaan dat (de kamers van) het appartement niet aan meerdere personen, die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden verhuurd. Is dus sprake van een expliciet kamerverhuurverbod dan is het niet toegestaan een appartement in kamers op te delen en deze afzonderlijk in gebruik te geven/te verhuren. Van belang is of in de akte van splitsing aanvullingen op het Modelsplitsingsreglement zijn opgenomen. Het komt regelmatig voor dat ‘kamerverhuur’ of het exploiteren van een ‘kamerverhuurbedrijf’ expliciet wordt verboden in de akte van splitsing. De Rechtbank Amsterdam oordeelde bij uitspraak van 28 februari 2018 dat onder het exploiteren als kamerverhuurbedrijf wordt verstaan dat (de kamers van) het appartement niet aan meerdere personen, die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden verhuurd. Is dus sprake van een expliciet kamerverhuurverbod dan is het niet toegestaan een appartement in kamers op te delen en deze afzonderlijk in gebruik te geven/te verhuren. 

Bestemming

Het voorgaande betekent niet dat wanneer geen kamerverhuurverbod is opgenomen, de VvE helemaal geen mogelijkheden heeft op te treden tegen kamergewijze verhuur. Alle Modelreglementen bepalen dat de eigenaars en gebruikers verplicht zijn het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. In sommige gevallen is verhuur per kamer in strijd met de in de akte vermelde bestemming. In een kwestie waarbij het privégedeelte was bestemd tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden, oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat het appartement slechts in haar geheel verhuurd mag worden danwel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hen inwonenden dient te wonen. Op grond van deze uitspraak kan worden gesteld dat wanneer bij de bestemming over ‘gezin’ wordt gesproken, ingebruikgeving van het privégedeelte als kamerverhuur aan een X-tal verschillende personen niet deel uitmakende van hetzelfde gezin, in strijd is met de bestemming.

Conclusie

Uit het vorengaande volgt dat de VvE kan optreden tegen kamergewijze verhuur wanneer daartoe een verbod in de akte van splitsing is opgenomen, dan wel wanneer kamergewijze verhuur strijdigheid met de in de akte van splitsing opgenomen bestemming oplevert. De VvE zal in die gevallen handhavend moeten optreden. Let wel: de bewijslast dat sprake is van een gebruik in strijd met de bepalingen uit de akte van splitsing rust in beginsel bij de VvE. De VvE zal dus voldoende bewijs moeten vergaren wil het optreden tegen gebruik in strijd met de akte van splitsing kans van slagen hebben. Denk daarbij aan getuigenverklaringen van omwonenden en foto’s.

Is geen sprake van strijdigheid met de akte van splitsing dan kan tegen kamergewijze verhuur niet worden opgetreden. Ook niet door het opnemen van een verbod in het huishoudelijk reglement. Een verbod zal in de akte van splitsing moeten worden opgenomen. Dit laat echter onverlet dat de VvE te allen tijde de mogelijkheid heeft handhavend op te treden indien de wijze van gebruik in de vorm van kamergewijze verhuur leidt tot overlast.

Voor vragen over dit onderwerp neemt u contact op met Fleur Messink of Anne Vermeulen-Jonkers, Rijssenbeek Advocaten.