Juridische partner voor VvE’s

‘Goedemorgen, je spreekt met Andries.’ 

Andries is beheerder van een VvE met een hoofdsplitsing en meerdere ondersplitsingen. Meestal heeft hij vooral te maken met praktische issues rondom het beheer, maar nu lijkt het erop dat juridisch advies nodig is. Hij zoekt voor het eerst contact met BVD advocaten.

‘Ik ben beheerder van een VvE met een hoofdsplitsing en ondersplitsingen. Daar heb ik een vraag over. Komt het even gelegen dat ik je bel of werken jullie liever op afspraak?’, vraagt hij aan Cornelis. 

‘Nee, goed dat je belt. Laten we even naar de situatie kijken en dan zie ik snel genoeg of ik je meteen kan helpen of niet.’

Andries vertelt hoe in de hoofdsplitsing een onderscheid is gemaakt tussen winkels en woningen. ‘In de ondersplitsingen zijn de winkelpanden en afzonderlijke woningen vervolgens gesplitst. Binnen de hoofdsplitsing speelt nu een discussie over noodzakelijk onderhoud in verband met lekkage. De vraag is of de kosten van deze werkzaamheden voor de winkels, de woningen of de hoofdsplitsing zijn. Omdat er nu een lekkage is moeten we snel handelen. Wat kun je mij hierover adviseren?’

Cornelis heeft een soortgelijke vraag vaker voorbij zien komen. Soms is de verhouding tussen de verschillende splitsingen complex. Hij reageert:  

‘In de meeste gevallen is het zo dat de gehele buitenschil van het gebouw behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd-VvE. Dit betekent dat de kosten van noodzakelijk onderhoud door de hoofd-VvE gedragen moeten worden als de lekkage inderdaad aan de buitenschil van het gebouw optreedt. Verder is in de meeste splitsingsreglementen geregeld dat het bestuur van de VvE gerechtigd is om noodmaatregelen te treffen. Je kunt dus overwegen om direct een loodgieter in te schakelen namens de hoofd-VvE. Als blijkt dat een noodreparatie niet voldoende is, zal er een vergadering belegd moeten worden om een besluit te nemen over duurzaam herstel. Om volledige zekerheid over deze route te verkrijgen is het nodig dat ik de splitsingsakte van de hoofd-VvE bekijk. 

Vanwege de urgentie peilt Andries binnen welke termijn een reactie mogelijk is. Hij hoopt maar op enige haast. 

‘Als het jou lukt om die splitsingsakte vanmorgen nog toe te sturen, kom ik er uiterlijk morgenochtend bij je op terug’, geeft Cornelis aan. ‘In dat geval maken we ook meteen een afspraak over de kosten van onze dienstverlening.’

Andries, opgelucht: ‘Laten we het op die manier doen. Ik stuur de splitsingsakte zo naar je toe. Fijn dat je er op korte termijn naar kunt kijken!’

BVD Advocaten

BVD Advocaten is al lange tijd actief in de VvE-branche. VvE-beheerders en -besturen weten het kantoor te vinden als er ‘juridische issues’ zijn.Ze zien het soms als een hele stap om een advocaat in te schakelen. ‘Wat ons betreft niet nodig’, aldus Cornelis Klepper en Bertjan Agteresch, beiden advocaat bij BVD advocaten. ‘Wij sparren graag met beheerders en bestuurders van VvE’s. Soms is een bescheiden advies al voldoende om vastgelopen discussies vlot te trekken. Dat hoeft niet veel te kosten en in alle gevallen geven we vooraf een accurate inschatting van de kosten.’ Soms is steviger ingrijpen noodzakelijk. ‘Niet in elke situatie is een grondig advies of een goed gesprek voldoende om weer on speaking terms met elkaar te komen. Indien nodig voeren wij dan ook - in nauw overleg met de VvE - een procedure bij de rechtbank.’ 

Onze advisering beslaat de volledige breedte van het VvE-recht. Veelvoorkomende thema’s zijn: 

- Achterstallig onderhoud
- Aansprakelijkheid beheerder
- Vernietiging besluiten
- Problemen bij gemengde complexen
- Complexe situaties met ondersplitsingen
- Discussie over wijziging splitsingsaktes
- Geschillen over breukdelen