Nieuwe kozijnen op wilskracht en creativiteit

Annemiek Moors: 'Ongeveer 3 jaar geleden werden we gebeld: ‘of we de VvE wilde beheren, ze voelde zich niet geholpen door hun beheerder’. Toen we voor een kennismaking op de betreffende locatie kwamen, zagen we alleen maar achterstallig onderhoud. Ons vermoeden werd al snel bevestigd, ook het reservefonds was niet bijzonder gevuld. Hier is betrokkenheid en creativiteit nodig om eruit te komen, vermoedden we toen al.'

Failliet

'Even later kwamen we ook met de twee omliggende VvE’s in contact en zagen we hetzelfde beeld: de kosten van het achterstallig onderhoud zijn veel hoger dan de reserve. In feite zijn de drie VvE’s, met in totaal 144 woningen, technisch failliet. Zowel de straat als de wijk hebben geen al te beste reputatie. Bewoners hebben het vertrouwen in hulp verloren. Ik heb tegen de drie VvE’s ‘ja’ gezegd in de wetenschap dat niet al onze uren betaald zouden worden. Soms moet je kennis en kunde inzetten om mensen te helpen.'

Respect

'Moors VvE beheer staat voor betrokken beheer. Dat betekent ook dat we op locatie met het bestuur samenzitten om het beheer op te pakken. Hier bleek al snel dat er veel mis zat in de onderlinge verstandhouding tussen bewoners en soms ook tussen de bestuursleden onderling. De gebouwen vertoonden niet alleen achterstallig onderhoud maar ook veel sporen van vernieling. Bij het doornemen van de financiën kwamen oninbare posten en vele achterstanden in de betalingen naar voren.'

'We hebben duidelijk gemaakt dat, als we uit de problemen willen komen, er 3 vormen van respect nodig zijn: respect voor elkaar, respect voor het gebouw en respect voor de maandbijdrage. Ook hebben we aan enkele bestuursleden gevraagd of ze hun functie wilde neerleggen. Onderlinge strijd zat een gezonde toekomst van de VvE in de weg. De noodzaak om iets aan het achterstallig onderhoud te doen hielp om voor alle 3 de gebouwen tot een helder plan te komen.'

Inventarisatie

'Terwijl de financiële sanering liep en we actief bewoners en verhuurders aanspraken op hun gedrag, zijn we met een inventarisatie van het benodigde onderhoud gestart. Aan de hand van het MJOP en de actuele toestand van de gebouwen is geïnventariseerd waar de nood het hoogste was. Dit bleken de kozijnen te zijn. Als het buiten waaide, dan waaide het binnen ook. Ook was het inmiddels niet meer vreemd als er bij storm ramen beschadigd raakten. Bij sommige kozijnen had het houtrot vanuit de buitenkant de binnenkant al bereikt. Gelukkig kon het dak wél nog even mee en konden we de vele lekkages in de rioleringsbuizen voor weinig kosten repareren.'

Financiële hulp?

'De inventarisatie had ons ook inzicht gegeven in de kosten voor het vervangen van de kozijnen. Dit ging ver boven het reserve. Een check bij het Nationaal Warmtefonds leverde een aantal onzekerheden op. Er moesten plannen komen, deze gingen geld kosten en bovendien was er onzekerheid over de eventuele subsidies. Het opkopen van appartementen door investeerders hielp hierbij ook niet mee. Inmiddels was al bijna de helft van de appartementen in handen van verhuurders die er vooral arbeidsmigranten in plaatsten. Ook de rente op een dergelijke lening past niet in het plaatje naar goed herstel. Er zou na rente en aflossing te weinig geld overblijven voor ander noodzakelijk onderhoud op de middellange termijn.'

'Op dat moment kwam een project van de gemeente op snelheid. De wijk was erkend als probleemwijk en er werd een projectteam geformeerd. Na de eerste contacten werd een gesprek met de verantwoordelijk wethouder gepland. Hij reageerde zeer enthousiast op de plannen en was vol lof over de betrokkenheid van bestuur en beheerder. De gesprekken met het projectteam verliepen zeer prettig. Ook vanuit de gemeenteraad was er oprechte belangstelling. Er kwam 22 miljoen beschikbaar voor de wijk. Eindelijk was er hoop op een goede afloop.'

'De gemeente kwam met plannen voor dit deel van de wijk: meer groen en parkeerplaatsen voor de vele auto’s die nu de straten versmalden. De plannen verder doorlezend ontstond er ook een ander beeld. Garages ombouwen tot seniorenwoningen? Waar laten we de auto’s die nu in of voor de garage staan? Meer mensen uit omliggende wijken naar onze complexen trekken? Meer dan 25% van de appartementen wordt al aan meer volwassenen verhuurd dan is toegestaan, met de nodige onrust tot gevolg. Een van de complexen zou zelfs worden afgebroken.'

'We besloten concreet te worden om de werkelijke intentie van de gemeente te ontdekken. We wilden van het bedrag van 22 miljoen enkele tonnen renteloos lenen voor een periode van 5 jaar. Ook wilden we een stuk groen van de gemeente meenemen in het onderhoud van het groen rond onze complexen. We zouden dit doen tegen 90% van de kosten die de gemeente er nu voor maakt. We hadden gezien dat de gemeente een veel hoger tarief betaalde dan wij en konden onze ‘winst’ goed gebruiken om stukjes onderhoud uit te voeren. Helaas kon de gemeente ons niet helpen.'

Onrust

'Als onderdeel van het financieel herstel van de VvE’s waren we gestart met het innen van een extra inleg van € 250,- of € 500,- per appartement per jaar. Voor de eigenaren die er zelf wonen, met name arbeiders, een behoorlijke som geld. Toen duidelijk werd dat de plannen onzeker waren en het lang kon gaan duren sloeg de onrust toe. We waren ‘dieven’, ‘deden valse beloftes’ en deden aan ‘zelfverrijking’. Een bijeenkomst in de hal van een van de complexen staat ons nog steeds helder voor de geest. Samen met de voorzitter van het bestuur zouden we uitleg geven. Het werd het aanhoren van een meer dan een uur durende scheldkanonnade. Eén van de bestuursleden haakte hierna zelfs af.'

Focus

'We wisten dat het niet gemakkelijk zou zijn toen we hieraan begonnen maar hadden wel iets meer medewerking verwacht. Medewerking vanuit zowel de eigenaren als vanuit de gemeente of andere partijen. Maar we hadden in elk geval de duidelijkheid dat we het volledig op eigen kracht moesten oplossen.'

'We besloten meer te focussen op de kozijnen en de handhaving binnen de gebouwen. Bij twee van de drie VvE’s werd afgesproken dat we financieel tot het uiterste konden gaan met zelfs enkele maanden een lege kas en het pas veel later betalen van de facturen van de beheerder. De overgebleven bestuursleden geloofden erin en bleven achter de doelen staan.'

Crowd funding

‘Elk nadeel heb z’n voordeel’ zo luidde de lijspreuk van een bekend voetballer ooit. En inderdaad: wij redeneerden: als we heel veel verhurende eigenaren hebben dan hebben we ook veel eigenaren met voldoende geld. Een deel van deze eigenaren maken door het aantal huurders per appartement een zeer goed rendement. Dan kun je ook wel wat aan de VvE lenen. Uiteindelijk wordt je bezit daardoor ook nog eens meer waard. We besloten de proef op de som te nemen en alle verhurende eigenaren te bellen voor een lening van € 5.000,- per appartement, renteloos voor 7-8 jaar.'

'Bij het eerste complex sloeg de actie meteen goed aan. In twee uur tijd hadden we een groot deel van het tekort gedicht. De leverancier van de kozijnen werd enthousiast over het initiatief en kwam met gespreide betaling. Het eerste complex kon naar kunststof kozijnen aan de westzijde. In een voorjaarszonnetje stonden we met foto’s in de lucht de eigenaren te vertellen over onze plannen en het beoogde resultaat. Een Poolse tolk zorgde ervoor dat iedereen het kon begrijpen. De ALV stemde in. Het eerste resultaat was binnen en kon nog voor de winter worden gerealiseerd!
Bij het tweede complex was het iets lastiger. De respect actie duurde wat langer, corona zorgde voor vertraging en de oorlog in Oekraïne voor hogere prijzen. Uiteindelijk lukte het ook hier om in elk geval één zijde van het gebouw van kunststof kozijnen te gaan voorzien. Bij het derde complex is letterlijk iedereen gevraagd om iets aan de VvE te lenen en hebben twee investeerders hun bedrag verhoogd om het plan mogelijk te maken. Als alles meezit dan hebben ook deze twee complexen nog voor de volgende winter aan één zijde kunststof kozijnen.'

Lange adem

'De weg naar de eerste grote stap van herstel van de 3 VvE’s was er een van een lange adem. Toch staan we nog maar aan het begin en zullen er na het aflossen van de leningen nog vele creatieve acties nodig zijn om deze VvE’s weer gezond te krijgen.
Bewoners en eigenaren beginnen nu te zien dat, als we ons er samen voor inzetten we ook onhaalbaar lijkende zaken voor elkaar kunnen krijgen. Het wooncomfort gaat door de nieuwe kozijnen fors verbeteren, de veiligheid is al verbeterd en het vertrouwen komt terug. Vertrouwen in elkaar dat we hard nodig hebben om ons einddoel te bereiken.'

Moors VvE Beheer

Moors VvE Beheer is een betrokken beheerder. Ontzorgen en beheer alsof het je eigen woning is staan centraal, evenals het contact met de VvE.
Meer informatie: www.moorsvvebeheer.nl