REMINDER: verplicht onderzoek galerijvloeren

In 2011 stortte in Leeuwarden een galerijvloer in. Na onderzoek bij het betreffende gebouw en soortgelijke gebouwen met zogenoemde uitkragende vloeren is besloten om gebouweigenaren ter verplichten hun complex te laten onderzoek.

Wat zijn uitkragende vloeren?

Kenmerkend voor uitkragende vloeren is dat de galerij of het balkon zonder ondersteuning van bijvoorbeeld kolommen aan de verdiepingsvloer hangt. De verdiepingsvloer loopt als het waren door in de galerijvloer en vormt één geheel.

Risico-complexen

In de bouwperiode 1950 – 1970 zijn ongeveer 10.000 complexen met uitkragende galerij en/of balkonvloeren gebouwd. Voor deze complexen geldt de onderzoeksplicht. Het onderzoek moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeente, afdeling Bouw – en woningtoezicht voor 1 juli 2017. Eigenaren van deze gebouwen zijn vanuit de overheid aangeschreven.

De oorzaak

In een betonvloer zit wapening die zorgdraagt voor het opvangen van krachten in de gehele vloer. De problemen met deze vloeren ontstaan doordat er te weinig wapening in de vloer zit, de wapening te laag in de vloer ligt, en/of doordat de wapening is aangetast door corrosie. Hierdoor heeft de vloer een lagere capaciteit dan ooit bedacht is.
Simon Kiefte projectleider bij CAE Nederland, een adviesbureau voor het ontwerp van constructies van gebouwen en de bouwkundige uitwerking ervan, legt uit: “In de periode eind jaren 40 tot halverwege jaren 60 is de methode van het bouwen met uitkragende vloeren veel toegepast. In deze periode na de oorlog was de kwaliteit van het materiaal nogal wisselvallig, daarnaast moest er onder hoge tijdsdruk worden gebouwd. Daarnaast hebben veel van deze constructies een referentieperiode van 50 jaar. De referentieperiode is de periode waarin een goed ontworpen constructie onder normale omstandigheden betrouwbaar is en voldoet aan de eisen. Dat betekent níet dat een constructie na die periode ineens instort, maar wél dat je kunt verwachten dat er iets moet gebeuren aan de constructie. Ter vergelijking kozijnen moeten bij goed onderhouden tenminste eens in de ca. 25 jaar worden vervangen. We zitten al ruim vijftig jaar na 1950. Daarom is er juist nu zoveel aandacht voor deze problematiek. Appartementencomplexen staan in weer en wind, je hebt te maken met bevriezing, met dooi en vocht, met strooizout. Dit heeft effect op de wapening en de vorming van corrosie. Bij de uitkragende vloeren van deze complexen is het kritische punt de aansluiting op de woning, omdat daar de krachten het grootst zijn.”

De bouwkundige controle

Er zijn diverse bureaus en instanties gespecialiseerd in het uitvoeren van de bouwkundige controle. Leidraad voor deze controle is de CUR 248 (2e herziene uitgave 2014) publicatie. Hierin is een duidelijk stroomschema van stappen opgenomen. Kies als VvE altijd voor een bureau met aantoonbare ervaring op het gebied van deze controles. De stappen uit dit onderzoeksprotocol zijn als volgt:

1) Dossieronderzoek

Het ingeschakelde bureau gaat in uw eigen archief of in het gemeentearchief op zoek naar de informatie over het complex. Hoe zit de constructie in elkaar, welk materiaal is gebruikt, wat was de kwaliteit, welke wapening is aangebracht, hoe dik is alles.

Kiefte: “Niet alle gebouweigenaren hebben kennis en/of documentatie van het gebouw waarin ze wonen of dat ze beheren. Dat is op zich best verwonderlijk, aangezien ze wel verantwoordelijk zijn voor het gebouw. Bij elk huishoudelijk apparaat dat wordt aangeschaft zit een uitgebreide handleiding, maar wanneer men eigenaar wordt van een appartementencomplex is het niet altijd gebruikelijk om de bijbehorende papieren op te vragen of mee te leveren. Vaak zijn ze ook niet (volledig) voorhanden. Bij renovaties als deze zou het VvE’s aardig wat geld kunnen schelen als alle informatie over het complex in een compleet dossier aanwezig was. Wanneer informatie niet voorhanden is moet worden gerekend met de meest ongunstige uitgangspunten. Daarnaast is archiefonderzoek tijdrovend. Tijd die beter kan worden gestoken in het bedenken van creatieve oplossingen.”

2) Visuele inspectie

Na het dossieronderzoek volgt een visuele inspectie op locatie. Tijdens deze inspectie wordt onderzocht of er zichtbare gebreken zijn, denk hierbij aan naden, scheuren, kieren. Tegelijk wordt er gekeken naar de dikte van de afwerkvloer op de uitkragende galerijen en belastingen op en aan de draagconstructie.

3) Meting

Bij stap 2 is vaak een indicatieve meting opgenomen. Indien er daarna nog geen duidelijkheid is, kan een uitgebreidere meting meer inzicht geven. In beide gevallen worden er met een elektromagnetisch apparaat metingen gedaan om te controleren of de wapening overeenkomt met wat is bedacht en op de tekeningen staat aangegeven. Zo nodig wordt een deel van de wapening blootgelegd om de diameter en diepte in de vloer te bepalen.

4) Constructieve beoordeling

Aan de hand van vastgestelde berekeningsmethodes wordt op basis van de bevindingen van stap 1 t/m 3 het draagvermogen van de constructie berekend.

De kosten

De kosten voor het bouwkundige onderzoek verschillen per bureau en zijn ook afhankelijk van eventuele vervolgstappen. Uitgaande van een flat met 12 à 13 verdiepingen, kun je gemiddeld uitgaan van een beginbedrag de € 2.500,- en € 3.000,-.

Na de conclusie

Is de constructie veilig, dan hoeven er geen maatregelen te worden genomen. Wel dienen de bevindingen en het bijbehorende rapport aan de gemeente te worden overhandigd.
Is de constructie niet veilig, dan zullen er maatregelen moeten worden genomen. In de meeste gevallen betekent dit het verstevigen/ondersteunen van de constructie door het aan laten brengen van kolommen of het aanvullen van de wapening in de vloer. In sommige gevallen biedt het aanpassen van de maximale gebruiksbelasting een oplossing. Over het algemeen zijn het ingrijpende maatregelen. Ook hiervan moet de gemeente op de hoogte worden gebracht.

Oplossingen

Alle oplossingen om de constructie te versterken zijn behoorlijk ingrijpend. Voor wat betreft het versterken aan de bovenkant van de vloer kan er extra wapening worden toegevoegd. Om dit te realiseren wordt er een sleuf vrijgemaakt in de vloer, die 1 tot 1,5 meter in de woning wordt doorgetrokken. Een andere optie is het aanbrengen van lijmwapening, waarbij koolstofstrippen op of carbonstaven in de constructie worden gelijmd. Bij het oplijmen van koolstofstrippen geldt dat je voor een optimaal resultaat de woning in moet. Het aanbrengen van carbonstaven is een relatief kostbare ingreep.
Een andere optie is het laten aanbrengen van kolommen, maar ook dit gaat niet zonder slag of stoot. Het uiterlijk van het complex zal hierdoor aanzienlijk veranderen.
Als laatste optie kan worden gedacht aan het vervangen van de hele galerij door een nieuwe, eventueel voorzien van extra ruimte.

Kiefte: “Als je een gebouweigenaar bent met een complex uit die bewuste periode dan moet je je realiseren dat de kans groot is dat er iets ingrijpends aan de galerij moet gebeuren. Wat wij in de praktijk meemaken is dat bij dit soort complexen vaak ook wel meer aan de hand is. Denk hierbij aan slechte isolatie, vloeren die niet meer voldoen aan de huidige eisen op het gebied van brandveiligheid, enzovoort. Vaak komt het dan neer op rigoureus aanpakken, anders voldoet het complex op geen enkele manier meer aan de huidige (comfort)eisen.
Op het moment dat er maatregelen moeten worden genomen gaat dit in samenspraak met het bureau dat de metingen en inspectie heeft gedaan. Dat is wel het meest praktisch. Zij kennen inmiddels de ins en outs van het complex.”