Complexe duurzame renovatie Park Boswijk

Dat ervoeren de bewoners van Park Boswijk in Doorn de afgelopen jaren aan den lijve. Doordat er geen overeenstemming bereikt kon worden over de renovatie, verloederde het complex. Uiteindelijk boden de energiebespaarlening en een speciale subsidie voor VvE’s uitkomst en kon de renovatie beginnen. De wooneenheden moeten voor de bouwvak gereed zijn.

De renovatie van Park Boswijk in Doorn is geen eenvoudige klus, vertelt Hans Davids, voorzitter van VvE Park Boswijk. “Bij alles wat je doet moet je rekening houden met alle belanghebbenden. En er zijn veel verschillende belangen bij de partijen die onderdeel uitmaken van de renovatie. Dat begint al met de eigendomsverhoudingen. Er zijn twee groot-eigenaren, maar ook kleine investeerders bezitten een gedeelte. Dan zijn er nog de particuliere eigenaar-bewoners, de erven van de eigenaar-bewoners en de huurders van de appartementen.” Op de Utrechtse Heuvelrug in Doorn werd in 1973 Park Boswijk opgeleverd, het grootste servicecomplex voor senioren in Nederland. De twee grooteigenaren, woningcorporatie WoongoedZeist en ABC Park Boswijk BV bezitten meer dan twee derde van de 500 appartementsrechten in het complex. Een derde van de rechten is nog in handen van particulieren en kleine investeerders. Door de jaren heen zijn een aantal van de appartementen samengevoegd waardoor dubbelappartementen zijn ontstaan. Dit maakt de eigendomssituatie nog complexer.

Verloedering

Door het gemixte bezit bleek het lastig het complex goed te onderhouden. Hierdoor verloederde het in de laatste jaren, waardoor appartementen steeds moeilijker te verkopen werden en soms voor minder dan 10.000 euro van de hand gingen. Het complex kwam in een neerwaartse spiraal terecht. Door de verslechterde staat van onderhoud liepen de spanningen tussen de verschillende eigenaren de laatste jaren hoog op, met rechtszaken en ruzies tot gevolg. Davids vertelt dat het gedrag van de grooteigenaren veel ergernis opwekte bij de overige eigenaren. “Nu gedragen ze zich zeer voorkomend en werken ze goed mee, maar in de jaren hiervoor kregen ze het verwijt een renovatie tegen de zin van de bewoners door te drukken.” Davids kwam er al snel achter wat de kern van het probleem was. “De particuliere eigenaren moeten investeren in iets waar ze waarschijnlijk zelf niet meer van gaan profiteren. Het was dus heel belangrijk om die mensen over te kunnen halen en daarvoor was een leningsfaciliteit nodig, zodat ze de renovatie niet in één keer hoefden te betalen. Daarom hebben we een aanvraag ingediend voor de energiebespaarlening (EBL) van het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF), een zeer lang proces, vooral veroorzaakt door de schaal van Park Boswijk en de ingewikkelde situatie in het complex.”

Leningen en subsidies

VvE Park Boswijk slaagde er uiteindelijk in om de EBL binnen te halen. Ook de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis werd door RVO.nl toegekend aan de eigenaar- bewoners in het complex. Dit is een speciale subsidie voor duurzame renovaties, speciaal voor VvE’s. Daarmee slaagde de VvE erin de meeste eigenaar-bewoners te overtuigen om in te stemmen met de renovatie van het complex, vertelt Davids. “Er is jarenlang gesteggeld over het ontwerp van de renovatie. Ik ben eerst gaan kijken wat financieel mogelijk is. Omdat we tot ZEP-niveau renoveren om de leningen en subsidies binnen te kunnen halen, moet het complex flink aangepakt worden. Dat betekent nieuwe kunststof puien met triple glas, nieuwe daken, nieuwe kopgevels en vloerisolatie.” De kosten voor de renovatie bedragen bijna 27.000 euro per appartement. Eigenaar-bewoners kunnen dit bedrag lenen. Per maand betalen ze hiervoor 184,80 euro aan rente en aflossing. Om de maandelijkse kosten voor de bewoners toch zo laag mogelijk te houden is de VvE vervolgens gaan kijken hoe de kosten verder beperkt konden worden, vertelt Davids. “De gemiddelde energiebesparing is ongeveer 18 euro per maand. Maar we hebben ook de kosten voor de VvE flink omlaag kunnen krijgen, omdat er na de renovatie minder onderhoud nodig is. Daarnaast krijgen de particulieren ook nog de SEEH-subsidie. We hopen dat uiteindelijk de extra netto maandlasten voor de particuliere eigenaren nog ongeveer 60 euro per maand bedragen.”

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid van de renovatie staat voorop. Dat is namelijk één van de eisen voor de EBL, vertelt Bert van der Laan, die als projectleider van VvE Park Boswijk de bouwwerkzaamheden voor de renovatie begeleidt. “De bewoners moeten het geld op kunnen brengen om de lening terug te betalen.” Daarnaast is een belangrijke voorwaarde voor de EBL dat de renovatie naar Zeer Energiezuinig Pakket (ZEP)-niveau gaat. Dat is een combinatie van maatregelen om de woning energiezuiniger te maken met hoge eisen aan onder meer isolatiewaarden. Een andere complicerende factor voor de renovatie is volgens Van der Laan het renoveren in bewoonde staat. Met name de oudere mensen in het complex kunnen daar volgen hem lastig mee omgaan. “Als vanwege de renovatie van de pui een tafeltje aan de kant moet, kunnen ze zich daar weken druk over maken.” Gelukkig zien de bewoners ook het voordeel van de renovatie, benadrukt hij. Met name de huurders gaan er flink op vooruit omdat zij hetzelfde blijven betalen, maar er qua comfort en energieverbruik een veel betere woning voor terugkrijgen. Voor eigenaren ligt dat anders, vertelt Van der Laan. “De eigenaar-bewoners gaan wel meer betalen, maar de appartementen stijgen ook flink in waarde. Want de prijzen waren door de verloedering de laatste jaren flink onderuit gegaan.”

Handhaving

Een aantal van de eigenaren weigert nog altijd mee te werken aan de renovatie, vertelt Davids. Hij voelt zich om die reden af en toe net een burgemeester met handhavingsrol. “Het komt voor dat op het moment suprême de bewoners de deur niet open willen doen. Dan moet je alsnog dreigenmet boetes om binnen te komen.”

Subsidie energiebesparing eigen huis voor VvE Als Verenigingen van Eigenaren (VvE)’s hun gebouwen en appartementen gaan aanpakken, is voor maatregelen voor energiebesparing subsidie aan te vragen. Het gaat om de Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH). VvE’s kunnen nog gebruikmaken van de regeling tot en met 31 december 2019. Meer informatie: rvo.nl/seeh.