VvE Helpdesk Wetgeving

Dwarsliggende eigenaren, aanhoudende overlast en oplopende achterstallige VvE-bijdragen. Zomaar drie voorbeelden van problemen waar iedere VvE geregeld mee te maken krijgt.

Een VvE opereert op verschillende fronten waarbij geschillen en conflicten dus altijd op de loer liggen. U kunt zich hierop gelukkig altijd voorbereiden. Aan de hand van de wet, het toepasselijk modelreglement, de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement worden bepaald welke rechten en plichten de VvE heeft.

Maar gelukkig blijkt dat een groot deel van de conflicten te voorkomen is. Zoals gezegd spelen het modelreglement van de VvE en de splitsingsakte hierbij een belangrijke rol. Het is belangrijk dat hierin duidelijk beschreven staat wat een VvE gezamenlijk voor zijn rekening neemt. Hiervoor zal het bestuur dan budget moeten reserveren.

Verder moet in het reglement en de akte duidelijk aangegeven hoe hoog de servicekosten voor individuele eigenaren zijn. Dat is namelijk al een goede eerste stap om onduidelijkheid en onenigheid te voorkomen. Uiteraard kunnen er, ondanks alles, zich nog geschillen voordoen. Een paar voorbeelden die we vaak tegenskomen.

Nagelvast of niet?

Wat we vaak zien is dat het bij conflictsituaties niet eens altijd om grote bedragen gaat maar juist ook om het principe. Zo zijn er gevallen bekend waarbij de discussie gaat om een bedrag van € 20,-; de bijdrage voor een individuele eigenaar voor het vervangen van de gezamenlijke zonwering. Het bestuur oordeelde dat de zonwering nagelvast aan het pand zat en dus voor rekening van de VvE kwam. Nagelvast betekent dat een zaak zodanig verbonden is met grond of gebouw dat deze niet zonder beschadiging of verbreking kan worden losgemaakt. Het conflict werd aan de rechter voorgelegd. Die oordeelde uiteindelijk dat zonweringen niet nagelvast aan een gebouw zitten. En omdat de kostenverdeling over zonwering in het modelreglement en de splitsingsakte niet geregeld was, hoefde de eigenaar die bezwaar maakte niet te betalen. En zo zijn er nog meer voorbeelden.

Geen servicekosten

Het komt ook regelmatig voor dat een eigenaar zijn maandelijkse servicekosten niet betaald. Uiteraard moet dan eerst de betreffende eigenaar hierop aangesproken worden, zodat eventuele misverstanden op die manier uit de weg kunnen worden geruimd. Het kan zo zijn dat een eigenaar geen servicekosten meer betaalt omdat hij van mening is dat de VvE juist geld aan hem zou moeten betalen. Bijvoorbeeld in verband met een bepaalde vordering. Of de eigenaar een gerechtvaardigd beroep kan doen op verrekening of opschorting hangt eerst en vooral af van de vraag of er inderdaad sprake is van een vordering die de eigenaar op de VvE heeft. Als dit niet het geval is, dan is het beroep op verrekening of opschorting van de betreffende eigenaar niet gerechtvaardigd.

Andere VvE-regels overtreden

Het kan ook voorkomen dat een eigenaar andere VvE-regels niet nakomt. Een geschil dat we in de praktijk veel tegenkomen gaat over schotelantennes. In het Modelreglement of het huishoudelijk reglement wordt vaak bepaald dat dergelijke antennes niet aan de gevel mogen worden bevestigd. Maar wat als een eigenaar dat toch gedaan heeft? Dan is natuurlijk de vraag hoe daartegen kan worden opgetreden. Het beste kan de VvE de betreffende eigenaar eerst schriftelijk waarschuwen om hem op de overtreding of niet-nakoming te wijzen. Deze brief moet aangetekend worden verzonden, zodat zeker is dat de eigenaar de brief ook daadwerkelijk zal ontvangen.

Verder is het verstandig om in deze brief alvast te vermelden dat aan de eigenaar een boete zal worden opgelegd, in het geval hij aan de waarschuwing geen gehoor geeft. Vervolgens krijgt de eigenaar (in ieder geval) een maand de tijd om aan de waarschuwing te voldoen. Voldoet hij hieraan niet dan kan het bestuur hem een boete opleggen. Maakt ook het opleggen van een boete geen einde aan de overtreding, dan zal de VvE uiteindelijk genoodzaakt zijn om de kwestie aan de rechter voor te leggen.

Advies

Niet alleen is iedere VvE en ieder juridisch geschil anders, maar belangrijk is ook dat niet ieder probleem in een rechtszaak hoeft uit te monden. Voor een VvE is het belangrijk direct en zonder drempel advies te kunnen inwinnen van een specialist. Met onze VvE Helpdesk proberen wij VvE’s en andere betrokkenen van dienst te zijn. De VvE Helpdesk is een praktische vraagbaak en sparringpartner voor onze abonnees. U kunt er terecht voor vragen en advies over onder meer wetgeving, verzekeringen, certificeringen of opleidingen. Is er gespecialiseerd advies nodig? Dan draagt onze VvE Helpdesk uw vraag over aan een adviseur of jurist.