Appartement in de verhuur?

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

De vraag kan zich dan voordoen of de VvE deze gebruiker kan aanspreken op het naleven van de bepalingen uit de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. In deze bijdrage zal de (rechts)positie van de VvE, de verhuurder en de huurder nader worden belicht.

Afstemmen twee rechtsverhoudingen

De praktijk wijst uit dat ingebruikgeving van het appartement aan een derde meestal gebeurt door middel van (ver)huur. De contractuele relatie tussen de appartementseigenaar (verhuurder) en de gebruiker (huurder) valt te kwalificeren als een huurovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat feitelijk sprake is van twee rechtsverhoudingen, namelijk (i) de rechtsverhouding tussen de verhuurder en de huurder, alsmede (ii) de rechtsverhouding tussen de verhuurder (appartementseigenaar) en de VvE.

Het is voor de verhuurder van belang om ervoor te zorgen dat deze twee verhoudingen - de huurovereenkomst met de huurder en verplichtingen voortvloeiend uit het VvE lidmaatschap - op een juiste wijze op elkaar zijn afgestemd. Een voorbeeld om het voorgaande te verduidelijken. Stel dat de VvE het besluit heeft genomen om de (gemeenschappelijke) kozijnen groen te laten schilderen. In het geval de gebruiker het daar niet mee eens is en de kozijnen van zijn appartement wit schildert, dan overtreedt de gebruiker de VvE regelgeving. De appartementseigenaar (verhuurder) kan op die overtreding worden aangesproken door de VvE met alle vervelende gevolgen van dien. Zo kan de VvE bij de appartementseigenaar bijvoorbeeld een boete in rekening brengen. Voor de appartementseigenaar is het dan ook van belang dat in de huurovereenkomst - die hij met de gebruiker (huurder) sluit - staat opgenomen dat de gebruiker verplicht is om alle bepalingen uit de splitsingsakte, reglementen en overig door de vergadering vast te stellen besluiten in acht te nemen. De verplichtingen die de appartementseigenaar heeft ten opzichte van de VvE maken op die wijze ook onderdeel uit van de huurovereenkomst, zodat de appartementseigenaar de gebruiker op naleving daarvan kan aanspreken.

Ingebruikgeving aan derde

De wet bepaalt dat de appartementseigenaren van rechtswege lid zijn van de VvE. De gebruiker verwerft door het gebruik van het appartement geen lidmaatschap van de VvE. De wet bepaalt wel dat de voorschriften die in de splitsingsakte worden gegeven over het gebruik, beheer en onderhoud ook van toepassing zijn op de gebruiker van het appartement. Ook andere bepalingen uit de splitsingsakte kunnen op de gebruiker van toepassing worden verklaard (artikel 5:120 BW).

De standaard modelreglementen bepalen dat een eigenaar zijn appartement wel aan een ander in gebruik mag geven, mits door de (toekomstig) gebruiker een verklaring wordt ondertekend – en aan het bestuur wordt overhandigd - waarin de gebruiker bevestigt dat alle VvE-regels zullen worden nageleefd. Het gaat dan ook om besluiten en bepalingen die na ondertekening van de verklaring door de vergadering worden vastgesteld (artikel 24 Modelreglement 1992 en artikel 35 Modelreglement 2006). Bij het uitblijven van de verklaring kan het bestuur de gebruiker uit het privé-gedeelte laten verwijderen en hem het gebruik van de gemeenschappelijke zaken ontzeggen (artikel 26 Modelreglement 1992 en artikel 37 Modelreglement 2006). Echter, in de praktijk komt ontruiming (uitsluitend) op deze grond zelden voor.

Verplichting overlegging verklaring

De verplichting tot overlegging van een verklaring draagt ertoe bij dat de VvE op de hoogte is van wie de gebruikers van de appartementen zijn. Tevens wordt hiermee bewerkstelligd dat de gebruiker de regelgeving binnen de VvE ook zal naleven.

Het is in principe de taak van de (verhurende) appartementseigenaar om zorg te dragen voor de verklaring. Ook uit jurisprudentie blijkt dat van de (verhurende) appartementseigenaar redelijkerwijs mag worden gevergd dat hij de inhoud van de reglementen kent en uit eigen beweging zorg draagt voor de bedoelde verklaring (zie bijv. r.o. 3.7, Rechtbank ’s Gravenhage PRG 2001/5741). Desalniettemin doet een bestuur er nog steeds goed aan om evengoed op een verklaring aan te dringen, zodat terzake een ‘dossier’ kan worden opgebouwd. Indien de verklaring niet ter beschikking wordt gesteld kan dat worden beschouwd als een overtreding. Terzake een overtreding kan het bestuur de appartementseigenaar een boete opleggen (artikel 29 Modelreglement 1992 en artikel 41 Modelreglement 2006).

Wie in rechte te betrekken?

Bij het uitblijven van een verklaring of in het geval de gebruiker de VvE-regels aan zijn laars lapt en geen einde maakt aan een geconstateerde overtreding, kan de VvE meestal kiezen wie zij in rechte wil betrekken. De appartementseigenaar is lid van de VvE en kan op die grond tot naleving van de VvE-regels worden aangesproken. Daarnaast kan in de meeste gevallen ook de gebruiker in rechte worden betrokken omdat hij op grond van artikel 5:120 BW verplicht is zich te houden aan de regels van de VvE.

De situatie kan zich voordoen dat de gebruiker binnen de VvE te maken heeft met bijvoorbeeld geluidsoverlast of dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de (gemeenschappelijke) kozijnen. De gebruiker zal de verhuurder (appartementseigenaar) daarop moeten aanspreken. Op grond van de huurovereenkomst rust op de verhuurder in beginsel de verplichting het ongestoord genot te verschaffen van het gehuurde of - in het geval van achterstallig onderhoud - het gehuurde zonder gebreken ter beschikking te stellen. Als dat niet het geval is, dan is het de taak van de verhuurder de nodige inspanningen te verrichten om dat alsnog mogelijk te maken. Mocht het nodig zijn, dan
zal de verhuurder er ook bij de VvE/het bestuur op moeten aandringen om handhavend op te treden in geval van geluidsoverlast of om noodzakelijk onderhoud aan kozijnen te laten verrichten (zie o.m. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, WR 1999/65). Als de verhuurder daar niet in slaagt, dan zal de huurder - onder omstandigheden - verlaging van de huurprijs kunnen bedingen danwel de huurovereenkomst kunnen beëindigen. Aangezien de huurder geen lid is van de VvE, kan hij de VvE in beginsel niet verzoeken om passende actie te ondernemen. Wel zou hij dat kunnen doen als de appartementseigenaar (verhuurder) hem daartoe heeft gevolmachtigd en het verzoek (mede) namens de eigenaar wordt gedaan.

Een bevoegdheid die vaak over het hoofd wordt gezien betreft het feit dat het bestuur van de gebruiker kan verlangen dat deze zich jegens de VvE als borg verbindt voor de appartementseigenaar met betrekking tot de verschuldigde, maandelijkse onderhoudsbijdragen. Dit betekent dat het bestuur van de gebruiker kan verlangen dat hij deze bijdragen voldoet, in het geval betaling door de eigenaar uitblijft. Daarvoor is wel vereist dat het bestuur de betreffende gebruiker schriftelijk (per aangetekende brief) op de hoogte stelt van het feit dat van deze bevoegdheid gebruik wordt gemaakt. De borgstelling is niet onbeperkt. De gebruiker kan alleen worden aangesproken op betaling van bijdragen vanaf het tijdstip van verzending van de brief door het bestuur. Bovendien kan de gebruiker niet worden aangesproken op betaling van een bedrag dat de geschatte maandelijkse huurwaarde van het appartement te boven gaat. Verwezen zij naar artikel 25 Modelreglement 1992 en artikel 36 Modelreglement 2006.

Conclusie

In het geval een appartement door een eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een ander, dienen de betrokken partijen (de VvE, de eigenaar en de gebruiker) zich bewust te zijn van de implicaties daarvan. Voor de VvE is van belang om te weten dat zij (in de meeste gevallen) zowel de eigenaar als de gebruiker in rechte kan betrekken in het geval de eigenaar zijn maandelijkse bijdragen niet betaalt of de gebruiker de VvE-regels overtreedt. Voorts dienen de eigenaar en de gebruiker erop te letten dat zij niet alleen te maken hebben met de tussen hen gesloten (huur)overeenkomst, maar ook met de toepasselijke VvE-regelgeving.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar