Noodzakelijk onderhoud

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Aanschrijving door gemeente

In principe is iedere appartementseigenaar zelf verplicht om zijn appartement behoorlijk te onderhouden. Voorzover het onderhoud ziet op de gemeenschappelijke delen en zaken in het appartementencomplex, rust deze verplichting op de VvE. Welke delen en zaken gemeenschappelijk zijn is terug te vinden in de splitsingsakte. Zie bijvoorbeeld artikel 9 Modelreglement 1992 en artikel 17 Modelreglement 2006. Als noodzakelijk onderhoud niet wordt uitgevoerd, dan heeft de gemeente op grond van de Woningwet de bevoegdheid om de appartementseigenaar en/of de VvE te verplichten dit onderhoud alsnog uit te voeren. Dit wordt ook wel een aanschrijving genoemd. Het criterium is dat de onderhoudstoestand van de woning en/of het appartementencomplex dusdanig slecht is dat sprake is van strijdigheid met de eisen van het bouwbesluit en/of de bouwverordening.
Door middel van de aanschrijving wordt de appartementseigenaar en/of de VvE een bepaalde termijn gegund om het noodzakelijk onderhoud alsnog zelf te verhelpen. Mocht vervolgens ook aan een laatste waarschuwing geen gehoor worden gegeven, dan is de gemeente bevoegd om het onderhoud zelf te laten uitvoeren, op kosten van de appartementseigenaar en/of VvE.

Recentelijk had de Hoge Raad te oordelen over een dergelijke casus (HR 4 mei 2012, NJ 2012/296).

Uitspraak Hoge Raad

Een appartementseigenaar ontving een aanschrijving van de gemeente in verband met achterstallig onderhoud aan zijn individuele appartement. Tegelijkertijd werd ook de VvE –waar het appartement onderdeel van uitmaakte- aangeschreven terzake het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. Verrichting van het noodzakelijk onderhoud bleef uit, zodat de gemeente de werkzaamheden zelf uitvoerde en de kosten op de individuele eigenaren verhaalde. Het spreekt voor zich dat de kosten terzake de individuele appartementen voor rekening van de desbetreffende individuele eigenaren kwamen. Echter, de gemeente belastte de werkzaamheden terzake de gemeenschappelijke gedeelten door aan de appartementseigenaars naar rato van hun –in de splitsingsakte bepaalde- breukdeel.

De vraag deed zich voor of de gemeente daarmee wel juist had gehandeld. Het is immers de VvE die 'in overtreding was' en werd aangeschreven, niet de desbetreffende individuele eigenaar. De Hoge Raad oordeelt uiteindelijk dat een dergelijke aanschrijving aan de VvE is aan te merken als een aanschrijving aan de gezamenlijke eigenaars op grond van artikel 5:126 BW. Dat heeft tot gevolg dat niet alleen de VvE maar ook de individuele eigenaar als 'overtreder' kwalificeert en de gemeente betaling van de gemaakte kosten -naar rato van het breukdeel in de splitsingsakte- ook bij deze eigenaar kan vorderen.

Toelichting

Op grond van deze uitspraak is de gemeente gerechtigd om de onderhoudskosten –in geval geen gehoor wordt gegeven aan een aanschrijving- in te vorderen bij zowel de VvE, als bij iedere individuele eigenaar naar rato van het breukdeel. In de praktijk zal het veelal om slapende VvE's gaan, nu actieve VvE's voor het eigen onderhoud zullen zorg dragen. Het ligt niet voor de hand dat alle leden van een slapende VvE op de hoogte zullen zijn van een eventuele aanschrijving van de gemeente aan de VvE, terwijl de gemeente wel gerechtigd is de kosten naar rato van het breukdeel op hen te verhalen.
De appartementseigenaar dient zich in ieder geval te realiseren dat hij/zij -in geval van een aanschrijving aan de VvE- ook rechtstreeks door de gemeente kan worden aangesproken om in de kosten hiervan bij te dragen.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar