Nieuwe wet, nieuwe kansen

En dat is hard nodig, omdat ongeveer de helft van alle VvE’s in Nederland te weinig spaart. In een reservefonds (een aparte betaal- of spaarrekening van de VvE) moet geld worden gereserveerd voor groot onderhoud. Denk dan aan onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Maar ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, horen hierbij.

Gemeenten kunnen VvE’s tot onderhoud verplichten

Als een gebouw veel achterstallig onderhoud heeft, kan een gemeente zelfs een machtiging vragen aan de Kantonrechter om een VvE vergadering bijeen te roepen. In die vergadering kan de gemeente voorstellen doen voor onderhoud. Maar de gemeente kan een VvE ook verplichten om een onderhoudsplan op te (laten) stellen en uitvoeren.

Een reservefonds voor onderhoud is dus erg belangrijk. Maar hoe kom je er als VvE achter hoeveel je nu eigenlijk moet sparen? Appartement & Eigenaar zocht het voor je uit.

1. Je kunt 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren

De herbouwwaarde van een gebouw staat altijd vermeld op het polisblad van de brand- en opstalverzekering. En de wettelijke minimale reservering per jaar, staat uitgebreid omschreven in de Wet Verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars.

2. Je kunt de hoogte vaststellen aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Dit is een betere manier om inzicht te krijgen in het onderhoud op lange termijn. Een dergelijk rapport moet altijd worden opgemaakt door een onafhankelijke bouwkundige en brengt het totale onderhoud gedetailleerd in kaart. Het laat ook zien op welke volgorde het onderhoud moet worden gedaan.

Een goed MJOP bevat in elk geval:

- een overzicht van de noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden
- een planning van deze werkzaamheden over een minimale periode van tien jaar
- wat de kosten van deze verbeterwerkzaamheden zijn
- technische onderbouwingen van de bevindingen

Een gedegen MJOP wordt vaak uitgevoerd volgens een NEN-norm zodat kwaliteit en uniformiteit gewaarborgd zijn.
Maar er is nog een 3e optie:

3. Ga voor een DUURZAAM meerjarenonderhoudsplan (DMJOP)

Want waarom zou je niet gelijk onderzoeken of je de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden kunt combineren met duurzame en energiezuinige oplossingen? Dan sla je namelijk twee vliegen in één klap: het complex is niet alleen goed onderhouden, maar blijft ook langer goed onderhouden.

De meeste VvE’s laten namelijk nog vaak alleen een MJOP opmaken en merken later dat ze er weinig mee opschieten. Logisch, want een MJOP laat alleen zien wanneer zaken vervangen moeten worden en hoeveel dat kost. Maar het rapport richt zich niet op duurzaam onderhoud: materialen die langer meegaan of oplossingen die minder energie verbruiken.
En daar speelt een Energiebesparingsadvies (EPA) een belangrijke rol. Dat laat namelijk zien wat de energieprestatie van het gebouw op dat moment is en geeft helder advies over hoe het nog beter kan. Een EPA helpt dus om je gebouw energiezuiniger te maken: dan bespaar je geld, draag je bij aan een beter milieu en krijgt het gebouw een gezonder leefklimaat. Let wel op: ook een EPA-keuring mag alleen door gecertificeerde inspecteurs worden uitgevoerd.

MJOP + EPA = DMJOP

Combineer een MJOP daarom altijd met een Energiebesparingsadvies, want dan zie je meteen waar de besparingsmogelijkheden voor de lange termijn liggen.

Het is een feit dat op dit moment zeker negentig procent van de VvE’s in Nederland zijn budgetten niet goed op orde heeft. Meestal werken ze met eenvoudige door zichzelf opgestelde overzichten of hebben van hun beheerder een beknopt onderhoudsoverzicht gekregen. Over het algemeen worden hierin alleen geschatte bedragen en richtlijnen voor onderhoudsdata vermeld. En dat is natuurlijk niet voldoende voor een duurzaam en goed onderhouden appartementencomplex.

Kies daarom ook voor een consequent lage energienota, een beter milieu en een hogere woningwaarde en laat een Duurzaam meerjarenonderhoudsplan opmaken.
Dure grap? Dat valt echt reuze mee. Als je de rapporten laat opstellen door een gecertificeerde partij laat uitvoeren, krijg je namelijk vijfenzeventig procent van de kosten terug van de overheid.

Voorbeelden van Duurzaam Onderhoud

Als er bijvoorbeeld elementen van het appartementencomplex aan vervanging toe zijn, kun je het beste kiezen voor producten met een langere levensduur. Neem bijvoorbeeld kozijnen van kunststof. De vragen om veel minder onderhoud dan houten kozijnen en daarmee bespaar je al snel veel kosten. Want: geen periodieke schilderkosten en geen dure hoogwerkers, steigers en vergunningen.

Het dak van een appartementencomplex is ook een goed voorbeeld. Meer dan 95% van de Nederlandse platte daken wordt bedekt met bitumen. Een materiaal dat ongeveer vijfentwintig jaar meegaat. Maar in Duitsland doen ze het anders. Zij vinden bitumen niet milieuvriendelijk genoeg en kiezen veel vaker voor met materiaal Rhepanol wat een levensduur heeft van maar liefst vijftig jaar. Dat is twee keer zoveel! Kies je als VvE voor Rhepanol, dan bespaar je dubbel: geen onderhoud en een veel langere levensduur van het dak.

Ook met minder ingrijpende zaken kan je winst behalen. Ook al staan die niet in een MJOP vermeld. Iets simpels zoals programmeerbare radiatorknoppen in combinatie met geïsoleerde leidingen en waterzijdig inregelen, levert al een besparing van meer dan vijfendertig procent op. Zo’n kleine ingreep heeft je VvE al binnen twee jaar terugverdiend.