Project - De duurzame VvE - deel 1

VvE’s vormen een belangrijke schakel in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. In Nederland zijn in totaal 143.835 VvE’s. Deze VvE’s vertegenwoordigen samen bijna 1,2 miljoen woningen, een kwart van de totale Nederlandse particuliere woningvoorraad. VvE’s dreigen op het gebied van verduurzaming achter te blijven ten opzichte van andere vastgoedeigenaars.

De gemiddelde doorlooptijd van projecten waarin één of meerdere maatregelen worden getroffen om te verduurzamen ligt volgens leveranciers van duurzame energieproducten en diensten op minstens twee jaar. Bovendien is er een intensieve begeleiding van bewoners noodzakelijk. Dit maakt deze projecten weinig rendabel. De oorzaak hiervan is dat besluitvorming met meerdere eigenaren van een pand complex is: bewoners moeten er
samen uit zien te komen. In deze besluitvorming bepalen meerdere factoren of het een VvE lukt om te besluiten tot
het nemen van een maatregel voor verduurzaming. Een deel van deze factoren komt overeen met de factoren die spelen bij individuele particuliere eigenaren die willen verduurzamen, zoals de kosten van een maatregel of de mogelijkheden die zij hebben, zoals toegang tot financiering of kennis.

Daarnaast speelt bij VvE’s ook de groepsdynamiek een belangrijke rol.

In het project ‘De Duurzame VvE’ zijn kennis en middelen ontwikkeld die gebruikt kunnen worden om het besluitvormingsproces tot verduurzaming van gebouwen door VvE’s beter te laten verlopen. De focus ligt op de sociale, juridische en economische componenten van besluitvorming.

De volgende vraag stond hierbij centraal:
Welke VvE’s hebben de meeste potentie voor het zetten van stappen richting verduurzaming
van hun vastgoed en op welke manier kunnen zij hiertoe gestimuleerd worden?

Resultaten

De VvE klantreis : een aanleiding en vijf stappen
VvE’s doorlopen een aantal stappen tot het moment van besluitvorming. Het begint met
een aanleiding. Eén of meerdere VvE-leden zijn over verduurzaming na gaan denken. Er kan
sprake zijn van een interne aanleiding (voorbeelden: een hoge energierekening, een VvE lid
doet werk dat met duurzaamheid te maken heeft, men vindt het zonde om reserveringen
passief op de rekening van de VvE te laten staan of het dak moet vervangen worden) of een
externe aanleiding (voorbeeld: de VvE-beheerder brengt de mogelijkheden onder de
aandacht of succesverhalen van vrienden of andere VvE’s). Vervolgens doorlopen VvE’s vijf
stappen; de zogeheten “klantreis”(zie Figuur 1) :

1. Oriënteren: een bestuurslid of een andere initiator oriënteert zich op de
   mogelijkheden. Via internet, adviseurs en/of bekenden wordt informatie gezocht
   over verschillende soorten maatregelen en aanbieders. Het komt ook voor dat een
   VvE al aan het begin van het proces weet welke maatregel zij wil treffen.
2. Verdiepen in mogelijkheden en keuze maken: op basis van een eerste inschatting
   wordt een maatregel gekozen. Deze inschatting wordt gedaan op basis van welke
   maatregel het beste lijkt te passen bij het gebouw en de VvE en de voorkeuren
   (zowel objectief als subjectief) van het VvE-bestuur.
3. Stemmen over haalbaarheidsonderzoek: er is vaak een haalbaarheidsonderzoek
   (ook wel EnergieBesparingsAdvies of Maatwerkadvies genoemd) nodig om helder te
   krijgen of de verduurzamingsmaatregel uitgevoerd kan worden in het betreffende
   gebouw.
   Go/no-go-moment. Wanneer er geen toestemming van de VvE is voor een
   haalbaarheidsonderzoek stopt het proces hier.
4. Offertes opvragen en business case opstellen: met behulp van de resultaten van het
   haalbaarheidsonderzoek en het aanvragen van offertes voor uitvoer, kan bepaald
   worden hoe de business case er voor een specifieke VvE uitziet. Wanneer deze door
   het VvE-bestuur als aantrekkelijk beoordeeld wordt, kan het plan ter stemming
   worden gebracht in de ledenvergadering.
5. Stemmen over uitvoer maatregel: om een maatregel uitgevoerd te krijgen, moet
   een bepaald percentage van alle VvE leden positief stemmen voor het plan in de
   ledenvergadering. Als er minder dan het benodigde aantal leden positief stemmen,
   dan kan de maatregel niet uitgevoerd worden.

Factoren en hun invloed op de VvE-klantreis

De onderstaande tabel toont per stap van de klantreis welke factoren een rol kunnen spelen.
Sommige factoren spelen tijdens meerdere stappen een rol. Factoren die vaker een negatieve
dan positieve invloed hebben zijn weergegeven met een minteken (-). Factoren die vaker een
positieve dan negatieve invloed hebben zijn weergegeven met een plusteken (+). Factoren die
niet overwegend een positieve of een negatieve invloed hebben, hebben geen markering. Voor
elke stap van de klantreis is een inschatting gemaakt welke factoren het zwaarst wegen in de
betreffende stap. Deze inschatting is gemaakt op basis van de resultaten uit de interviews en
het literatuuronderzoek. Deze factoren zijn gemarkeerd met een kruisje (“X”).

Tijdens de klantreis spelen factoren een rol die te maken hebben met de inhoud van de
maatregel en het plan (de meer objectieve of rationele factoren) en factoren die te maken
hebben met de groepsdynamiek of relatie (de meer subjectieve relationele factoren). Deze
groepsdynamiek gerelateerde factoren werden tijdens het onderzoek in eerste instantie minder
vaak genoemd door de geïnterviewde VvE-voorzitters en experts. Mogelijk worden deze
factoren door sommige geïnterviewde VvE-voorzitters als minder doorslaggevend gezien omdat
deze factoren moeilijker te benoemen zijn. Het is gemakkelijker om de business case aan te
wijzen als reden waarom een maatregel niet door ging. Een uitzondering is overigens de factor
“aanwezigheid van een leider”; deze wordt wel als doorslaggevend gezien door de VvEvoorzitters.
Ook als er bijvoorbeeld voldoende financiële reserves zijn en de business case
positief is, kan het plan stranden vanwege deze groepsdynamiek gerelateerde factoren (zoals
een gebrek aan betrokkenheid vanuit VvE-leden). Daarnaast hebben ook de meer objectieve
factoren een subjectieve kant. Zo lijkt bijvoorbeeld een business case objectief, maar kan deze
voor verschillende leden anders uitpakken en verschillend worden gepercipieerd.
Huidige ondersteuning van VvE’s
Middelen (zoals tools, methodes, trainingen en financiële regelingen) kunnen VvE’s
ondersteunen bij het doorlopen van de verschillende fases van de VvE-reis om zo
uiteindelijk tot positieve besluitvorming te komen. In het onderzoek is een inventarisatie
gemaakt van bestaande middelen (zie Tabel 2).