Aanpak van overlast: De ontzeggingsprocedure

De splitsingsreglementen geven een uitgebreid instrumentarium aan de VvE om daar tegen op te treden. Het meest zware instrument is de “ontzeggingsprocedure”. Hoe werkt dat?

De regels

Zowel eigenaren als gebruikers/huurders kunnen overlast veroorzaken. De splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement bieden voldoende handvatten om overlast veroorzaakt door de eigenaar (of de gebruiker) aan te pakken en deze dus aan te spreken op het onoorbare gedrag.

Een paar uitgangspunten: de eigenaar/gebruiker is – in principe – van rechtswege gehouden aan de wet, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. In de meeste splitsingsreglementen zijn bepalingen opgenomen die algemene normen geven over hoe eigenaren/ gebruikers zich in hun onderlinge verhoudingen zouden moeten gedragen.

In artikel 2 lid 2 MR 2006 is bijvoorbeeld bepaald dat:

“…Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen. Regels ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder kunnen nader bij huishoudelijk reglement worden vastgesteld…”

Als er sprake is van (bewijsbare) overlast dan zal de VvE actie moeten ondernemen tegen de overlastveroorzaker. Vaak zal dat gaan door middel van een gesprek met de betreffende persoon of een brief vanuit het bestuur. Mocht dit nu niet het gewenste resultaat hebben en de overlast houdt aan, dan heeft de VvE de mogelijkheid en soms zelfs de plicht om verdere actie te ondernemen.

De boete

De modelsplitsingsreglementen (bijvoorbeeld artikel 29 MR 1992 en artikel 41 MR 2006) voorzien in de mogelijkheid om een eigenaar/gebruiker die handelt in strijd met de bepalingen van de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement na een schriftelijke waarschuwing één of meerdere boete(-s) op te leggen. Tip!: Neem een goede boeteregeling op in het huishoudelijk reglement. Dan weet iedereen welke boetes er volgen als men regels overtreedt.

De ontzeggingsprocedure

Het kan zijn dat een financiële sanctie niet voldoende is om de overlast te laten stoppen. Dan kan de ontzeggingsprocedure mogelijk uitkomst bieden.

De modelsplitsingsreglementen bieden de mogelijkheid om een eigenaar die zelf het gebruik uitoefent het gebruik van zijn privé-gedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten te ontzeggen. Zie bijvoorbeeld artikel 39 MR 2006. Het moet dan wel gaan om (zeer) ernstige gevallen.

Als u deze bepalingen leest dan zult u wellicht denken dat u meteen zelf uitvoering kan geven aan die bepalingen. Niets is minder waar. Er is geen deurwaarder die enkel op basis van dit artikel een privé-gedeelte zal ontruimen. De juridische en praktische uitvoering is lastig, maar zeker niet onmogelijk.

Dat betekent niet dat de betreffende bepalingen geen waarde hebben. De vergadering kan een besluit tot ontzegging nemen, maar moet dan wel eerst naar de rechter om dat besluit “bekrachtigd” te krijgen. Met het vonnis kan de deurwaarder dan wel maatregelen treffen.

Omdat een besluit tot ontzegging van het gebruik van het appartement een besluit is van de vergadering van eigenaars, kan een eigenaar/gebruiker tegen wie dit ontzeggingsbesluit is gericht, zich tot de kantonrechter wenden om het besluit te laten toetsen. De eigenaar of gebruiker verzoekt dan aan de kantonrechter om het besluit te vernietigen omdat hij van mening is dat dit in strijd is met het beginsel van redelijkheid en billijkheid en hij onevenredig in zijn belangen wordt geschaad.

Actuele jurisprudentie

Recent heeft de kantonrechter te Maastricht geoordeeld dat een besluit van de vergadering van eigenaars tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken door een eigenaar niet voor vernietiging in aanmerking komt.

Samengevat is de casus als volgt. In het betreffende complex is sinds een aantal jaar sprake van ernstige (geluids-)hinder die veroorzaakt wordt door een eigenaar. De VvE heeft het traject van waarschuwen en het opleggen van boetes gevolgd. Omdat dit niet tot enige verbetering leidde is uiteindelijk door de VvE besloten tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken door de eigenaar. Van dat besluit is door de eigenaar vernietiging verzocht.

De kantonrechter oordeelt samengevat, dat het besluit door de VvE wegens aanhoudende overlast voldoende is onderbouwd door overlegging van vele klachten van eigenaren en omwonenden. De kantonrechter oordeelt ook dat omdat de eerder door de VvE genomen maatregelen (verzoeken tot staken overlast; opleggen van een boete en het geven van een officiële waarschuwing) niet tot beëindiging van de overlast hebben geleid, het ontzeggingsbesluit niet disproportioneel of anderszins in strijd met de redelijkheid is. Het verzoek van de eigenaar tot vernietiging van het ontzeggingsbesluit wordt om die reden dan ook afgewezen.

Concluderend is het van belang dat een VvE zich goed bewust is van het feit dat een besluit tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken een verstrekkend middel is dat niet lichtvaardig moet worden gehanteerd.

Het is tevens van groot belang dat de VvE er voor zorgt dat een gedegen “overlastdossier” wordt opgebouwd. Dit overlastdossier moet zijn voorzien van goed gedocumenteerd bewijs, zoals aangifte bij de politie, klachtmeldingen, getuigenverklaringen, fotomateriaal en correspondentie. Daarnaast moet de VvE in de akte van splitsing voorgeschreven stappen nauwgezet volgen.

Het is raadzaam om bij ernstige overlast te overleggen met een deskundig advocaat over de opbouw van een dossier en de te nemen stappen.

Heeft u vragen neem dan contact op met mr. Anne Vermeulen-Jonkers en/of mr. Marnix Nijenhof (www.rijssenbeek.nl).