Twee recente uitspraken

De eerste uitspraak betreft een appartemententseigenaar die stuit op een weigerachtige VvE waar het gaat om verrichting van noodzakelijke vervangingswerkzaamheden met betrekking tot de ramen en kozijnen. De tweede uitspraak betreft een VvE die zich geconfronteerd ziet meteen appartementseigenaar die zijn appartement in gebruik heeft gegeven aan een ander en aldaar een kamerbedrijf exploiteert. De uitspraken worden besproken en van een nadere toelichting voorzien. (Door Van Till Advocaten: mr. Kim Kroon)

Gemeenschappelijke kosten

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren. Dit lidmaatschap brengt met zich mee dat alle eigenaren een fnanciële bijdrage moeten leveren terzake de gemeenschappelijke schulden en kosten. Over het algemeen gaat het om schulden en kosten die zijn gemaakt met betrekking tot het onderhoud, het gebruik en herstel van de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken in het appartementencomplex. In de splitsingsakte wordt bepaald welke gedeelten en zaken zijn aan te merken als gemeenschappelijk (artikelen 3 en 9 Modelreglement 1992 en de artikelen 9 en 17 Modelreglement 2006). Tevens wordt in de splitsingsakte bepaald voor welk breukdeel de individuele eigenaars moeten bijdragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten. Dit is de maandelijkse voorschotbijdrage die veelal wordt aangeduid als 'servicekosten' of 'onderhoudsbijdragen'.

Het is de splitsingsakte die bepaalt of bepaalde kosten 'gemeenschappelijk' zijn en dus voor rekening van de VvE komen. De praktijk leert dat verschillen van mening kunnen ontstaan tussen de eigenaren of het wel noodzakelijk is om bepaalde gemeenschappelijke kosten te maken. De ene eigenaar kan van mening zijn dat het bijvoorbeeld niet nodig is om schilderwerk aan de gevel te laten uitvoeren, terwijl een andere eigenaar dit wel degelijk noodzakelijk vindt. In een recente uitspraak van het Hof Amsterdam (d.d. 16 maart 2011, LJN BP7929) komt deze problematiek aan de orde.

Uitspraak Hof Amsterdam

Een appartementseigenaar constateert problemen met betrekking tot (onder andere) de ramen en kozijnen in haar appartement en verzoekt de VvE om deze op kosten van de VvE te herstellen of te vervangen. Zij doet daarbij een beroep op de splitsingsakte waarin is bepaald dat de ramen en kozijnen als gemeenschappelijk kwalifceren. De VvE geeft geen gehoor aan het verzoek en de betreffende eigenaar start -noodgedwongen- een procedure tot verkrijging van een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW bijde kantonrechter. In deze procedure verzoekt zij de kantonrechter haar vervangende machtiging te verlenen om de ramen en kozijnen op kosten van de VvE te laten vervangen. De VvE stelt zich echter op het standpunt dat het binnen de VvE gebruik en gewoonte is geworden voor eigenaars om zelf de kosten van vervanging van de ramen en kozijnen te dragen.

De kantonrechter -en in hoger beroep ook het Hof Amsterdam- maakt hiermee korte metten. Een afwijkende gewoonte is in dit geval geen grond om af te wijken van de splitsingsakte. De splitsingsakte moet het uitgangspunt zijn. Ook is niet gebleken dat naleving van de splitsingsakte op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Vervolgens stelt de VvE dat het niet noodzakelijk zou zijn om de ramen en kozijnen te vervangen. Volgens de VvE zou het voldoende zijn als de ramen en kozijnen zouden worden hersteld. In de procedure in eerste aanleg heeft de kantonrechter zich echter laten adviseren door een deskundige. Deze deskundige heeft vastgesteld dat vervanging goedkoper is dan herstel. Het is mede op basis hiervan dat het Hof oordeelt dat vervanging van de ramen en kozijnen noodzakelijk is en dus op kosten van de VvE moet worden uitgevoerd.

Toelichting

Deze uitspraak bevestigt dat het slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk is om af te wijken van de kostenverdeling zoals vastgelegd in de splitsingsakte. Op zichzelf is dat ook logisch. De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers en eenieder (huidige en toekomstige eigenaren) moet erop kunnen vertrouwen dat de inhoud van deze akte juist is. Alleen in het geval naleving van de bepalingen uit de splitsingsakte zou leiden tot strijd met redelijkheid en billijkheid -en die situatie doet zich in de praktijk niet snel voor- zal het mogelijk kunnen zijn van de splitsingsakte af te wijken.

Uit deze uitspraak blijkt verder dat het voor een eigenaar -die de rechter om een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW verzoekt- van belang is om aan te tonen dat de herstel- of vervangingswerkzaamheden noodzakelijk zijn. De eigenaar doet er dan ook goed aan om vooraf een rapport op te laten stellen door een bouwkundige waaruit de noodzakelijkheid blijkt en dit rapport toe te zenden aan de VvE. Op die manier kan de VvE wellicht vooraf worden ‘overtuigd’, zodat het voeren kostbare en tijdrovende pro-
cedures kan worden voorkomen.

Ingebruikgeving van het appartementsrecht aan ander

Op grond van de meest recente Model-reglementen is het eigenaren toegestaan hun appartement aan een ander in gebruik te geven. De eigenaar is dan wel verplicht om de gebruiker een gedagtekende verklaring te laten ondertekenen waarin de gebruiker verklaart de bepalingen van de splitsingsakte en huishoudelijk reglement (alsmede eventuele andere regels) na te zullen leven. Bijkomend voordeel hiervan is dat de VvE op die manier ook weet welke personen gebruikmaken van de appartementen. Zie hiervoor artikel 24 Modelreglement 1992 en artikel 35 Modelreglement 2006. In aanvulling op de Modelreglementen wordt in splitsingsakten ook vaak bepaald dat het eigenaren niet is toegestaan hun privé-appartement als pension- of kamerverhuurbedrijf te exploiteren. Achterliggende reden daarvan is dat dit vaak overlast met zich zal mee-brengen voor de overige eigenaren vanwoonappartementen in het appartementencomplex.

Indien een eigenaar in strijd met voornoemde artikelen handelt, kan de VvE naleving van de hiervoor beschreven bepalingen in rechte vorderen. Dit gebeurde in een zaak waarover de Rechtbank Rotterdam recentelijk had te oordelen (d.d. 7 september 2011, LJN: BR 7083).

Uitspraak Rechtbank Rotterdam

Een onderneming is eigenaar van een aantal woonappartementen. Zij heeft deze appartementen in gebruik gegeven aan haar werknemers -doorgaans van Poolse afkomst- die in Nederland werkzaamheden verrichten. De overige bewoners ondervinden overlast van deze werknemers, hetgeen reden is een procedure te starten. In rechte wordt -kortgezegd- beëindiging van de ingebruikgeving van de appartementen in de vorm van kamerverhuur gevorderd. Ook wordt gevorderd dat de eigenaar de vereiste gebruikersverklaringen aan de VvE overlegt (artikel 24 Modelreglement 1992).

In de procedure betwist de eigenaar dat sprake is van kamerverhuur. Volgens de eigenaar zou slechts sprake zijn van huurovereenkomsten. Deze huurovereenkomsten brengt zij vervolgens in de procedure en zij stelt daarmee dat zij feitelijk heeft voldaan aan het overleggen van de desbe-treffende gebruikersverklaringen. De rechtbank oordeelt dat het aan de VvE als eisende partij is om te bewijzen dat sprake is van kamerverhuur. Dit vloeit voort uit de wettelijke regels van het be-wijsrecht, artikel 150 Rv. Uit de omstandigheden die tot nog toe zijn aangevoerd (de inrichting van de appartementen en de omstandigheid dat de kamers in de appartementen geen afzonderlijke sloten hebben) is volgens de rechtbank nog niet te herleiden dat het gaat om kamerverhuur. De VvE krijgt de gelegenheid om nader bewijs te leveren.

De vordering van de VvE tot overlegging van de gebruikersverklaringen wordt toegewezen door de rechtbank. Huurovereenkomsten zijn niet hetzelfde als gebruikersverklaringen en de VvE heeft een belang bij overlegging van dergelijke verklaringen. Op die manier is immers voor haar na te gaan wie van het appartement –en de bijbehorende gemeen-schappelijke ruimten- gebruik maken.

Toelichting

VvE's die te kampen hebben met de hiervoor beschreven problematiek dienen er rekening mee te houden dat zij ook in rechte zullen moeten bewijzen dat sprake is van kamerverhuur om deze situatie door de rechter te kunnen laten beëindigen. Naast de inrichting van de appartementen en de wijze waarop de eigenaar de gebruikskosten bij de gebruikers in rekening brengt, kunnen ook getuigenverklaringen (van de overige appartementseigenaren) hierbij een belangrijke rol spelen. Al deze omstandigheden tezamen zullen de rechter er vervolgens van moeten kunnen overtuigen dat sprake is van (verboden) kamerverhuur.

Voorts bevestigt deze uitspraak dat VvE's in hun recht staan als eigenaren wordt verzocht om gebruikersverklaringen te overleggen. Een verplichting die er in de praktijk vaak bij in schiet. Het enkel laten zien van een huurovereenkomst is niet voldoende en een VvE hoeft daar dus geen genoegen mee te nemen. Mocht een eigenaar aan deze verplichting niet willen voldoen, dan kan hem ook een boete worden opgelegd overeenkomstig artikel 29 Modelreglement 1992 (artikel 41 Modelreglement 2006). Blijft de eigenaar nalatig, dan kan in rechte vervolgens betaling van het boetebedrag en overlegging van de gebruikersverklaring worden gevorderd.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar