Verbouwen; toestemming vragen of niet?

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Het appartementencomplex van VvE de Dorpsstraat bestaat uit dertig woonappartementen. Alle eigenaren wonen er naar tevredenheid. Een van de appartementseigenaren, Pietersen, wil graag een verbouwing uitvoeren in zijn appartement. Hij wil ondermeer een nieuwe keuken laten plaatsen en de dragende muur tussen de woonkamer en de keuken gedeeltelijk (laten) wegbreken. Hij overlegt zijn plannen met een medebewoner, De Groot. Deze wijst Pietersen erop dat hij toestemming moet vragen aan de VvE om deze verbouwing te verrichten. Pietersen meent echter dat dat niet nodig is, aangezien het gaat om een verbouwing in zijn appartement: wie heeft er gelijk?

Voor de beantwoording van de vraag of toestemming van de VvE nodig is om een appartement te verbouwen, is het van belang om na te gaan waar de verbouwing precies betrekking op heeft. Als het gaat om zaken en gedeelten die onder de privé-gedeelten vallen, dan staat het de appartementseigenaar in principe vrij om daar wijzigingen in aan te brengen, zonder dat hij daarvoor toestemming moet vragen aan de VvE. Dit is anders voor de gemeenschappelijke zaken en gedeelten. Hieromtrent bepalen de verschillende modelreglementen dat een eigenaar, indien hij hieraan of hierin veranderingen wil aanbrengen, toestemming nodig heeft van de vergadering van eigenaren (artikel 9 Modelreglement 1992 en artikel 17 Modelreglement 2006). Een eigenaar moet zich daarbij wel realiseren dat ook in de privé-gedeelten gemeenschappelijke zaken en/of gedeelten aanwezig kunnen zijn. Zo zijn bijvoorbeeld de dragende muren en de kozijnen gemeenschappelijk, ondanks het feit dat deze zich in de privé-gedeelten bevinden. In het geval men twijfelt of iets wel of niet een gemeenschappelijke zaak is, dient het toepasselijke Modelreglement te worden geraadpleegd. Voorzover ook het Modelreglement geen uitsluitsel biedt, beslist de vergadering of een gedeelte of zaak wel of niet gemeenschappelijk is (artikel 10 Modelreglement 1992 en artikel 18 Modelreglement 2006).

In de onderhavige casus hoeft Pietersen geen toestemming te vragen aan de vergadering om de keuken in zijn appartement te laten plaatsen. Dit heeft namelijk niets te maken met wijzigingen aan of in de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Voor wat betreft het doorbreken van (een gedeelte van) de dragende muur tussen de woonkamer en de keuken, dient Pietersen na te gaan of deze muur tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Overigens bepalen de meest recente modelreglementen dat dragende muren (in privé-appartementen) gemeenschappelijk zijn. Ervan uitgaande dat dat het geval is, dient Pietersen dan ook toestemming te vragen aan de vergadering voor het (gedeeltelijk) wegbreken van de muur. Dit kan door een voorstel aan de vergadering voor te leggen, die daarover vervolgens een besluit neemt. Het gaat hier om een 'gewoon' besluit dat met volstrekte meerderheid van stemmen (de helft plus één) kan worden aangenomen. Uiteraard dient ook te zijn voldaan aan de andere benodigde 'vormvereisten' die nodig zijn voor het nemen van een rechtgeldig besluit (zie de artikelen 33 en 37 Modelreglement 1992 en de artikelen 45 en 50 Modelreglement 2006), zo moet ondermeer het quorum aanwezig zijn en moet de vergadering op een goede manier bijeen zijn geroepen.

De overige appartementseigenaren kunnen in de meeste gevallen niet of moeilijk controleren of een eigenaar in zijn appartement een wijziging aanbrengt in/aan de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Daarom is in de meeste gevallen in het modelreglement of het huishoudelijk reglement een bepaling opgenomen dat een eigenaar -in geval van een verbouwing- altijd toestemming moet vragen aan de vergadering of het bestuur. Op die manier kan vooraf worden nagegaan of überhaupt toestemming nodig is van de vergadering en heeft bovendien voor de VvE als prettige bijkomstigheid dat verbouwingsplannen bekend worden gemaakt.

Pietersen is een en ander nagegaan en is tot de conclusie gekomen dat hij toestemming moet vragen aan de vergadering van eigenaren. Aldus geschiedt. De vergadering weigert Pietersen echter toestemming te geven. Ter vergadering blijkt namelijk dat Pietersen geen bouwvergunning heeft aangevraagd voor de verbouwing, terwijl deze volgens sommige leden wel nodig is. Pietersen is het hier helemaal niet mee eens en vraagt zich af op welke manier hij de benodigde toestemming alsnog kan krijgen.

In het geval voor een verbouwing een bouwvergunning nodig is, moet de betreffende eigenaar twee 'wegen' bewandelen. Aan de ene kant moet een bouwvergunning bij de gemeente worden aangevraagd (de publiekrechtelijke weg) en aan de andere kant moet toestemming worden gevraagd aan de vergadering van eigenaren (de privaatrechtelijke weg). In principe moeten deze twee wegen los van elkaar worden gezien. Bij het verlenen van een bouwvergunning door de gemeente spelen namelijk andere factoren een rol dan bij het geven van toestemming door de vergadering voor het verrichten van de verbouwing.

Bij het verlenen van een bouwvergunning beoordeelt de gemeente voornamelijk of de vergunningsaanvraag voldoet aan het geldende bestemmingsplan en andere welstandsbepalingen. Daarnaast wordt beoordeeld of de aanvraag voldoet aan technische, bouwkundige eisen. Als de aanvraag hieraan voldoet, dan wordt de bouwvergunning over het algemeen verleend. Voor de VvE kunnen echter andere - privaatrechtelijke - aspecten een rol spelen, die door de gemeente niet worden meegewogen bij het verlenen van de bouwvergunning. Stel dat een eigenaar bijvoorbeeld een balkon aan zijn appartement wil aanbouwen, dan kan de bouwaanvraag voldoen aan alle benodigde (technische) vereisten, maar als daardoor het architectonisch uiterlijk van het gebouw verandert of de naastgelegen appartementen daar onevenredig veel hinder van ondervinden, dan kan de VvE haar toestemming alsnog weigeren.

De praktijk wijst uit dat de meeste VvE's geen toestemming verlenen zolang er geen bouwvergunning is. Op deze manier kan de VvE tegenhouden dat een verbouwing wordt verricht die (nog) niet aan de wettelijke vereisten voldoet. Verder wordt op deze manier voorkomen dat in het appartementencomplex illegale situaties (bouwwerken) ontstaan, hetgeen onwenselijke gevolgen voor de VvE zou kunnen hebben. Hierbij valt met name te denken aan verzekeringsvoorwaarden. In het nieuwste Modelreglement (2006) wordt ook bepaald dat voor een wijziging in/aan het appartementencomplex altijd de daarvoor benodigde publiekrechtelijke toestemming moet zijn verkregen. Pietersen doet er in dit geval dan ook verstandig aan er eerst voor te zorgen dat hij in bezit is van een bouwvergunning, alvorens hij toestemming vraagt aan de vergadering.

In het geval de vergadering hem ook na het verkrijgen van de bouwvergunning geen toestemming geeft, zonder dat daarvoor een redelijke grond bestaat, dan kan Pietersen vervangende machtiging aan de kantonrechter vragen op grond van artikel 5:121 BW. De kantonrechter toetst dan of de VvE een redelijke grond heeft om de toestemming te weigeren. Of sprake is van een redelijke grond zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Als de kantonrechter zou menen dat de VvE geen redelijke gronden heeft de toestemming te weigeren, geeft hij de vervangende toestemming en staat het Pietersen alsnog vrij de verbouwing te verrichten.

Voor het vervolg van de casus wordt ervan uitgegaan dat Pietersen de benodigde bouwvergunning heeft gekregen en dat de vergadering hem toestemming heeft gegeven de verbouwingswerkzaamheden te verrichten. Echter, de verbouwingswerkzaamheden blijken voor flink wat overlast bij de andere eigenaren te zorgen. De werkzaamheden geven (zowel overdag als in de avonduren) veel geluidsoverlast, in de gemeenschappelijke hal liggen allemaal bouwmaterialen, waardoor de bewoners moeilijk bij de lift kunnen komen en door het voortdurend verplaatsen van bouwmaterialen is het tapijt in de hal beschadigd geraakt. Diverse bewoners hebben Pietersen al verzocht om een einde te maken aan deze situatie, hij geeft daar echter geen gehoor aan. De bewoners wenden zich nu tot het bestuur van de VvE. Het bestuur vraagt zich nu af welke mogelijkheden zij heeft om aan deze situatie een einde te maken.

Er is nu een uiterst vervelende situatie ontstaan voor de VvE en het bestuur staat dan ook voor een lastig dilemma. Pietersen is immers nog steeds een medebewoner en om die reden is het dan ook niet wenselijk om 'zomaar' over te gaan tot het nemen van ingrijpende maatregelen. Aan de andere kant komt het woongenot van de andere appartementseigenaren in het gedrang en heeft de VvE schade geleden. Er zal toch moeten worden overgegaan tot enige actie om hieraan een einde te maken. Mocht het niet mogelijk zijn om de kwestie in overleg op te lossen, dan kan het bestuur het volgende doen.

Ten aanzien van de geluidsoverlast is het zo dat in veel gevallen in het huishoudelijk reglement een regeling is opgenomen over geluidsoverlast, bijvoorbeeld dat er tussen 22.00 en 08.00 uur geen overlast mag zijn. Buiten deze tijden moeten eigenaren dus het een en ander van elkaar kunnen dulden. Er moet namelijk wel worden bedacht dat een eigenaar het recht heeft om zijn appartement te verbouwen en dat deze verbouwing nu eenmaal enige mate van (geluids)overlast met zich mee kan brengen. Uiteraard zijn hier wel grenzen aan verbonden.
Ten aanzien van de bouwmaterialen in de gemeenschappelijke hal geldt dat in de meeste modelreglementen en/of huishoudelijke reglementen wordt bepaald dat daar geen spullen mogen worden opgeslagen. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het feit dat hierdoor wellicht een (brand)gevaarlijke situatie kan ontstaan. De VvE is er dan ook bij gebaat dat aan deze situatie een einde wordt gemaakt. Voor wat betreft zowel de bouwmaterialen als de beschadiging van het tapijt geldt dat de betreffende eigenaar ingevolge het modelreglement aansprakelijk is voor de toegebrachte schade danwel de onredelijke hinder aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (zie artikel 16 Modelreglement 1992 en artikel 20 Modelreglement 2006).

Op grond van het voorgaande is de eigenaar dan ook verplicht om maatregelen te nemen om deze hinder te voorkomen en is hij gehouden de (daaruit voortvloeiende) schade als gevolg van de verbouwing te vergoeden. Houdt de eigenaar zich niet aan deze VvE-regels, dan kan het bestuur hem een boete kan opleggen (artikel 29 Modelreglement 1992 en artikel 41 Modelreglement 2006).

In dit geval kan het bestuur dus besluiten Pietersen een boete op te leggen. Echter, voordat deze kan worden opgelegd, moet Pietersen eerst 'in gebreke' worden gesteld. Dit houdt in dat het bestuur Pietersen een aangetekende brief moet sturen, waarin Pietersen op de overtreding wordt gewezen en hem wordt verzocht om aan deze (illegale) situatie een einde te maken binnen een redelijke termijn. In dit geval dient Pietersen (schriftelijk) te worden medegedeeld dat hij de bouwmaterialen niet in de hal mag opslaan en dat hij het beschadigde tapijt moet herstellen, binnen een bepaalde tijd. De geluidsoverlast kan natuurlijk niet meer ongedaan worden gemaakt, maar hij kan ten aanzien hiervan wel worden gewaarschuwd dat er sprake is van ernstige overlast met het verzoek ervoor zorg te dragen dat een en ander voor de toekomst binnen de perken blijft. Als Pietersen niet voldoet aan deze ingebrekestelling, kan het bestuur hem een boete opleggen per dag dat de overtreding voortduurt. De hoogte van deze boete wordt door de vergadering bepaald en is over het algemeen vastgelegd in het huishoudelijk reglement.

Naast het opleggen van de boete dient het bestuur Pietersen ook aansprakelijk te stellen voor de ontstane schade. Ook hiervoor geldt dat Pietersen daar eerst schriftelijk van op de hoogte moet worden gesteld en dat hij in de gelegenheid moet worden gesteld de schade te herstellen. Voldoet Pietersen niet aan de sommatie en betaalt hij de boete en schade niet, dan kan de VvE eventueel een gerechtelijke procedure starten.

Uit de onderhavige casus blijkt dat de appartementseigenaar die een (eenvoudige) verbouwing aan/in zijn appartement wil verrichten, rekening moet houden met de regels die hieromtrent gelden binnen de VvE. De 'verbouwende' appartementseigenaar doet er dan ook goed aan de VvE-regels hieromtrent te bestuderen, alvorens een aanvang wordt gemaakt met de werkzaamheden.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar