Toestemming nodig voor verbouwing bij meerderheid stemmen?

Door mr. Burak Bölük, Van Till advocaten.

Door het bouwen van een extra verdieping, zal uw medelid verandering aanbrengen in de constructie of samenstelling van het gebouw. Bij verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie dient de splitsingsakte gewijzigd te worden (Hoge Raad, 7 april 2000, LJN: AA5405), bijvoorbeeld omdat een nieuwe tekening vervaardigd dient te worden of de breukdelen wijzigen. Een wijziging van de splitsingsakte is niet nodig, indien de verandering tijdelijk van aard is en zich leent voor herstel (Hoge Raad, 24 mei 2002, NJ 2004, nr. 1).

Ervan uitgaande dat de splitsingsakte gewijzigd dient te worden, heeft uw medelid uw toestemming nodig om de splitsingsakte te kunnen wijzigen. De wet bepaalt (in artikel 5:139 BW) dat de splitsingsakte kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Ook kan de wijziging van de splitsingsakte bewerkstelligd worden met medewerking van het bestuur, indien het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen met een meerderheid van ten minste 4/5 van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de splitsingsakte is bepaald (verder te noemen: '4/5 besluit').

In uw geval kan uw medelid (met 'slechts' 60% van de stemmen) de splitsingsakte niet met een 4/5 besluit wijzigen. Hij heeft uw medewerking nodig. Met meer dan de helft van de stemmen, heeft uw medelid wel de mogelijkheid om - op basis van artikel 5:140 BW - een vervangende machtiging te verzoeken bij de kantonrechter. De kantonrechter kan alleen een vervangende machtiging verlenen indien u zich niet verklaard of zonder redelijke grond weigert uw medewerking of toestemming te verlenen. Of hiervan sprake is zal afhangen van de concrete omstandigheden van het geval.

In het geval dat wel een 4/5 besluit mogelijk zou zijn geweest, omdat uw medelid bijvoorbeeld over 80% van de stemmen beschikt, zou u als appartementseigenaar die niet voor een 4/5 besluit heeft gestemd vernietiging van dat besluit kunnen vorderen bij de rechtbank. De rechter zal het besluit tot wijziging van de splitsingsakte vernietigen, tenzij duidelijk is dat de appartementseigenaar die niet voor dat besluit heeft gestemd geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Deze vernietigingsbevoegdheid verjaart door verloop van drie maanden vanaf de dag volgende op die waarop het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen (artikel 5:140b BW).

Kort en goed: uw medelid heeft voor de desbetreffende verbouwing vermoedelijk uw toestemming nodig, tenzij voor de wijziging van de splitsingsakte een vervangende machtiging door de kantonrechter wordt verleend.

*Aanvulling - dd 18 februari 2021 -
Toestemming van beperkt zakelijk gerechtigden is noodzakelijk. Het kan verstrekkende gevolgen hebben indien hypotheekverstrekker op grond van wijziging AvS hypotheek intrekt.