Uitleg splitsingsakte: een splijtzwam

Voor de appartementseigenaar is de precieze uitleg vaak een ver-van-mijn-bedshow. Daarom ga ik in dit artikel de uitlegregels uit de rechtspraak langs om concreet te maken langs welke meetlat een rechter het pleit beslecht.

Hoge Raad staat centraal

Bij uitleg van splitsingsakten gaat het uiteraard ook over de uitleg van toepasselijke modelreglementen. In de wet is niet opgenomen hoe splitsingsakten moeten worden uitgelegd. Hiervoor moet de toevlucht worden genomen tot de rechtspraak. Het hoogste rechtscollege van Nederland, de Hoge Raad, heeft zich al meermaals uitgesproken over de uitleg van splitsingsakten.

Op 1 november 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de uitlegregels.[1] In deze kwestie lag de vraag voor of bepaalde gedeelten al dan niet gemeenschappelijk zijn. Daarvoor moest de splitsingsakte worden uitgelegd. De Hoge Raad oordeelde dat voor de beoordeling van de voorliggende vraag de inhoud van de splitsingsstukken (de splitsingsakte en –tekening) bepalend is.[2] Bij uitleg daarvan komt het aan op de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit (in dat geval) de omschrijving van de gedeelten van het gebouw in de akte en de gehechte tekening.[3] Dit moet worden bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Daarbij mogen slechts worden meegenomen die gegevens die voor derden uit of aan de hand van de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.[4] Dat vanuit het oogpunt van rechtszekerheid.

Concreet: de splitsingsakte mag (in de regel) alleen uitgelegd worden met de informatie die de splitsingsakte en/of –tekening biedt. Daar mag later niet zelf een draai aan worden gegeven. Voor iedereen moet dezelfde uitleg gelden, zodat alleen stukken uit de openbare registers ‘meewegen’. Andere stukken, zoals brieven, mails, notulen en zelfs besluiten, tellen dus niet mee.

Wat als de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn? Dan moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Als de splitsingsakte en –tekening elkaar tegenspreken, kan niet op voorhand beslissende betekenis worden toegekend aan de splitsingsakte. De rechter moet dan aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen en aan de hand van aannemelijkheid van rechtsgevolgen van de verschillende interpretaties bepalen aan welk document doorslaggevend gewicht toekomt.[5]

Later heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat bij verschillende uitlegmogelijkheden van de splitsingsstukken betekenis mag worden toegekend aan waarneming van feitelijke kenmerken.[6] De rechter mag dan dus kennisnemen van de situatie ter plaatse. Dit mag de rechter ook meewegen bij het beoordelen welke uitleg tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.

Uitleg in de praktijk

Eind goed, al goed? Nee, zeker niet. Er komen nu eenmaal splitsingsakten voor die verschillend kunnen worden uitgelegd. Vaak is dat advocatenvoer. Appartementseigenaren kunnen nu eenmaal niet de hun gewenste uitleg ‘kiezen’. Het is aan de rechter om bij verschil van inzicht de juiste uitleg vast te stellen. Een alternatief is wijziging van de splitsingsakte, maar dat is bij een conflict binnen een VvE (vrijwel) onmogelijk. Telkens weer moeten rechters dus de splitsingsstukken uitleggen. Ik bespreek enkele recente voorbeelden.

De uitspraak van 15 februari 2023 van Rechtbank Amsterdam ziet op kamerverhuur, wat was verboden in de splitsingsakte.[7] De eigenaar van een appartement verhuurt, naast eigen gebruik, enkele kamers aan vriendinnen. De concrete vraag is of dat gebruik in strijd met de splitsingsakte komt. In de splitsingsakte staat dat de appartementen bestemd zijn om te worden bewoond door ‘de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin’. Ook is bepaald dat de appartementen niet zijn bestemd voor het in gebruik geven of verhuren van kamers. De appartementseigenaar ziet een haakje in een bepaling waarin staat dat eigenaren huisgenoten mogen laten inwonen. De rechter ziet zich gesteld voor de vraag of door die bepaling ook huurders onder huisgenoten kunnen worden gezien. Kortgezegd komt de rechter tot de slotsom dat huurders niet als huisgenoten kunnen worden gezien, omdat deze al onder de definitie ‘gebruikers’ vallen. Het is de meest aannemelijke uitleg dat bij de term huisgenoten moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een partner of kind. Relevant in het licht van de uitlegregels is dat de rechtbank overweegt dat correspondentie, processtukken uit eerdere procedures en vergadernotulen niet voor derden kenbaar zijn en dus niet meewegen bij de uitleg van de splitsingsakte.

In een arrest van 14 februari 2023 van het Gerechtshof Amsterdam gaat het om de vraag of balkons onrechtmatig zijn geplaatst, omdat toestemming van de vergadering ontbrak.[8] De eigenaar vindt van niet, met een beroep op een artikel in de splitsingsakte. Hierin staat dat voor het aanbrengen van ‘uitstekende voorwerpen’ aan de buitenzijde geen toestemming nodig is. Het hof ziet een balkon echter niet als ‘uitstekend voorwerp’, maar als aanbouw. Daarbij let het hof op de context van de bepaling, waarin ook zaken als vlaggen en bloembakken zijn uitgezonderd van toestemming. In tegenstelling tot die zaken is een balkon betreedbaar en constructief verweven met het gebouw. Er wordt met een balkon een verblijfsruimte gecreëerd. Ten onrechte heeft de appartementseigenaar daarom geen toestemming aan de vergadering gevraagd voor het aanbrengen van een aanbouw, te weten een balkon. Het hof oordeelt (nog) niet tot verwijdering van de balkons (wat wel de consequentie kan zijn van het nalaten van het vragen van toestemming), maar lijkt aan te koersen op een minnelijke regeling. Uitleg is in dit geval – en vaak – een kwestie van alles of niets.

In een uitspraak van 1 maart 2023 van de Rechtbank Rotterdam oordeelt de rechtbank over een splitsingsakte van een appartementencomplex met winkels en woningen.[9] De woningen zijn boven de winkels gelegen. Het appartementencomplex heeft een hoofd-VvE en twee onder-VvE’s (winkels respectievelijk woningen). De voorliggende vraag is (onder meer) of onderhoud van asbesthoudende delen van de gevels van de bovenliggende woningen voor rekening van de winkels en woningen gezamenlijk (dus de hoofd-VvE) komen of slechts voor rekening van de woningen. In de akte staat kortgezegd dat slechts het onderhoud van gemeenschappelijke delen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de woningen voor rekening van de woningen komen. Omdat de gevels niet uitsluitend (maar wellicht wel grotendeels) dienstbaar zijn aan de woningen, komt het onderhoud van de gevels naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van de hoofd-VvE en dus mede voor de winkeliers.

Hoe lees ik mijn akte?

Uit de gegeven voorbeelden blijkt wel dat de praktijk van uitleg van splitsingsakten veelkleurig is. Allerhande uitlegconflicten worden aan de rechter voorgelegd. De uitkomst laat zich soms wel voorspellen.

Om conflicten voor te blijven, is mijn advies om goed op de hoogte te zijn van de splitsingsakte. Bijvoorbeeld bij het aanbrengen van een aanbouw kan het gevolg van het ten onrechte vragen van toestemming aan de vergadering verstrekkend zijn. Een procedure kan dan leiden tot een verplichting tot afbreken van de aanbouw. Dat kan uiteindelijk de uitkomst zijn van de besproken balkonkwestie. Ik kan mij echter niet aan de indruk onttrekken dat appartementseigenaren soms maar gewoon aan de slag gaan en het hun onbekende risico van de akte voor lief nemen. Dat is onverstandig.

Uitleg van een splitsingsakte is wat mij betreft geen hogere wiskunde. Er is weinig ruimte om creatief te lezen. In de genoemde uitspraken, zeker die van de balkons en de kamerverhuur, werd de splitsingsakte vindingrijk ingezet. Maar zo vindingrijk is de rechter niet. Dat is jammer van de risico’s en de kosten. Mocht een akte lastig leesbaar zijn, adviseer ik om een deskundige te raadplegen. Dat zorgt in ieder geval voor het inzichtelijk maken van risico’s.

Zelfs als een akte zichzelf tegenspreekt, geeft de rechtspraak richting. Dan zoekt de rechter namelijk naar de meest aannemelijke uitleg. De rechter zoekt dan, praktisch, vaak met behulp van de situatie ter plaatse, naar de meest logische redenering.

Tegelijkertijd is een salomonsoordeel van een rechter soms nodig. Mijn advies in die gevallen is om, zo mogelijk, feitelijke stappen on hold te zetten totdat de rechter heeft geoordeeld. Het is tenslotte eenvoudiger en minder pijnlijk om een aanbouw later nog te plaatsen, dan deze verplicht te moeten verwijderen.

[9] Rechtbank Rotterdam 1 maart 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:1755. De auteur van dit artikel stond de bewoners van het appartementencomplex bij in deze procedure.

‎