Afwijken van de splitsingsakte blijft risicovol

^{Door: mr. C.T. Klepper en mr. B.J. Agteresch, BVD Advocaten}

Praktijkvoorbeeld

Een complex bestaat uit garageboxen in de plint van het gebouw, daarboven zijn vijf woonlagen. Alle appartementen zijn door één splitsing ontstaan. In de akte van splitsing is het modelreglement 1973 van toepassing verklaard. Volgens artikel 23 lid 3 zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten conform het breukdeel. Geruime tijd na de bouw van het complex word duidelijk dat de kozijnen van de woningen moeten worden vervangen. In de vergadering wordt besproken dat het eigenlijk niet eerlijk is als de eigenaars van de garageboxen meebetalen aan de vervanging van de kozijnen. Een eigenaar van een garagebox profiteert immers niet van de kozijnen van de woningen. Waarom zou hij dan wel moeten meebetalen? De vergadering besluit om de kosten van vervanging van de kozijnen enkel aan de eigenaars van de woningen door te belasten.
Enkele jaren later ontstaat er toch discussie over de kostenomslag. Er is inmiddels een nieuwe beheerder en die stelt zich op het standpunt dat het eerdere besluit nietig was. Dit brengt mee dat de garage-eigenaars alsnog moeten bijdragen aan de kosten van de inmiddels vervangen kozijnen. Die eigenaars zijn het daar niet mee eens, en weigeren te betalen. De VvE start daarom een incassoprocedure. De VvE voert aan dat het eerder genomen besluit om de kosten van vervanging van de kozijnen alleen aan de woningeigenaars door te belasten in strijd was met de splitsingsakte, en dus nietig. De kosten moeten dus alsnog conform de breukdelen worden verdeeld.

De rechter stelt de VvE in het gelijk, en de eigenaars van de garageboxen moeten alsnog conform hun breukdeel betalen.

Gemengde complexen

Vooral de verdeling van kosten bij gemengde complexen zorgt voor veel discussie. Dit vanwege het feit dat er in dergelijke complexen vaak voorzieningen zijn die niet ten dienste van alle appartementen zijn. Denk aan een liftinstallatie die uitsluitend toegang geeft tot de woningen. Het is begrijpelijk dat de eigenaar van het ondergelegen winkelpand niet wil meebetalen aan het onderhoud van die installatie. Toch kan hij daartoe verplicht zijn op grond van het splitsingsreglement. Andersom kan discussie bestaan over het platte dak van een winkelpand: moeten de woningeigenaars daaraan meebetalen?

Redelijkheid en billijkheid

Zoals gezegd is elk besluit van de VvE in afwijking van de akte van splitsing in beginsel nietig. Dat volgt uit de wet. Dit brengt mee dat een (opvolgend) eigenaar kan eisen dat er wordt gehandeld alsof het besluit niet is genomen. Toch zijn er uitzonderingen. Een beroep van een eigenaar op de nietigheid van een besluit kan onder bijzondere omstandigheden in strijd zijn met de redelijkheid in billijkheid. Bijvoorbeeld als degene die nu een beroep op de nietigheid van een besluit doet, eerder vóór het besluit heeft gestemd en vervolgens jarenlang heeft stilgezeten. De VvE kan echter niet al te snel stellen dat een beroep op de nietigheid van een besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is: de drempel voor een dergelijk oordeel is hoog. Het is aan de rechter om alle omstandigheden van het geval te wegen en op basis daarvan een beslissing te nemen.

Conclusie

De les is helder: hoe verleidelijk het ook kan zijn, afwijken van de splitsingsakte is nooit een goed idee. Als een groot deel van de leden bereid is om een alternatieve verdeling van de gemeenschappelijke kosten overeen te komen is het beter om in te zetten op wijziging van het splitsingsreglement. Dat kost tijd en geld, maar het alternatief (afwijken van de akte) is in onze optiek altijd kostbaarder.