Duurzaam onderhoud: goed voor de portemonnee van elke VvE

Maar hoe pak je dat aan? En een nog belangrijker vraag: waar haal je het geld vandaan? In dit artikel leggen we alles aan je uit.De praktijk wijst uit dat de meeste VvE's veel geld kunnen besparen door hun appartementencomplex duurzamer te maken. Denk dan aan verbeteringen als HR-glas, zonnepanelen, betere isolatie, warmtepompen en ledverlichting in de gemeenschappelijke ruimtes. Maar ja, investeren in dergelijke energiebesparende oplossingen, inclusief bouwkundig advies, kost geld. Veel geld soms. En daar is niet elke VvE bankrekening tegen opgewassen.

Lenen of sparen voor duurzaam onderhoud?

Als VvE moet je je dus afvragen wat het voordeligst is: sparen totdat er genoeg geld in de kas zit of een lening afsluiten. Dat lijkt makkelijk, maar dat is het helaas niet. Elke situatie en elk appartementencomplex is tenslotte anders.

Een lening afsluiten bij een gemiddelde Nederlandse bank, is voor VvE's vaak lastig. Daardoor worden energiebesparende maatregelen vaak uitgesteld. Dat is hartstikke zonde, want daardoor gooi je als het ware je geld weg en belast je het milieu onnodig.

Gelukkig zijn er oplossingen. Met bijvoorbeeld de VvE Energiebespaarlening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, kan bijna elke VvE een financiering afsluiten. Een lening tegen een aantrekkelijke rente en zonder dat daarbij hypothecaire zekerheid nodig is. Dit maakt het makkelijker om te investeren in duurzaam onderhoud. Goed voor het milieu en goed voor de VvE portemonnee!

De investering in kaart brengen

Al bij de start van de bouw van een appartementencomplex moeten VvE’s rekening houden met het feit dat de levensduur ervan eindig is. Voor onderhoud moet dus gespaard worden. Daarbij is het verstandig om alle investeringen in kaart te brengen op basis van een lange termijn berekening. Dat kan bijvoorbeeld met een splitsingstekening of bouwtekening van We Build 4 You.

Total Cost of Ownership

Een andere handige tool daarvoor is Total Cost of Ownership, ook wel TCO genoemd. Deze rekenmethode helpt je in kaart te brengen welke kosten je kunt verwachten tijdens de totale levenscyclus van een appartementencomplex. Het brengt namelijk alle kosten vanaf de aanschaf tot aan het gebruik van een complex in kaart. Daarmee heb je dus een reëel beeld van de kosten op korte én langere termijn.

Voor een VvE is het dus altijd belangrijk om de TCO te (laten) berekenen.

Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan

Naast een TCO is het ook belangrijk om een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan - DMJOP - op te (laten) stellen én up-to-date te houden. Om een helder beeld te krijgen van de gevolgen van de keuzes die je maakt, wordt aangeraden om deze elke drie tot vijf jaar opnieuw op te maken en tussentijds aan te passen als dat nodig is.

Een voorbeeld:
Je kunt er voor kiezen om bestaande houten raamkozijnen telkens te schilderen. Een redelijk kleine investering eens in de zoveel tijd. Maar je kunt ze ook vervangen door kunststof kozijnen. Weliswaar een grotere investering, maar die verdient zichzelf al heel snel terug. Kunststof kozijnen hebben namelijk een langere levensduur, een betere isolatiewaarde en vragen om veel minder onderhoud. Investeren in nieuwe kunststof kozijnen is in dit geval erg interessant.

Energie Prestatie Naast een DMJOP moet elke VvE ook een Energie Prestatie Advies - een EPA - hebben. In een EPA wordt namelijk op VvE-niveau bekeken welke energiebesparende aanpassingen mogelijk zijn om het energieverbruik van een appartementencomplex te verlagen en geeft inzicht in het effect ervan op het energielabel. Ook wordt direct helder wat de geschatte investeringskosten zijn en wat de verwachte terugverdientijd is. Een goed rapport wordt altijd door een onafhankelijk bureau opgesteld. Ondanks dat een EPA niet wettelijk verplicht is, wordt het wel sterk aangeraden. Want het kan zomaar zijn dat je geld en het milieu kan sparen. En dat is de moeite natuurlijk meer dan waard.

Is dat echt allemaal nodig?
Ja. Een DMJOP richt zich puur op onderhoud. Bij een EPA ligt de focus uitsluitend op duurzaamheid en verbetering van de bestaande situatie. Appartement & Eigenaar en steeds meer VvE beheerders zien het belang in, van een goede DMJOP en EPA. Maar ook de overheid hecht er veel waarde aan. Daarom geeft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland 75% subsidie aan VvE’s om deze rapporten te laten opstellen. De aanvraag kun je doen via www.rvo.nl en is redelijk eenvoudig. Maar let wel goed op de voorwaarden. De RVO vraagt namelijk om uitgebreide rapportages van erkende en onafhankelijke partijen. Meer informatie over dit onderwerp vind je op de website van Appartement & Eigenaar.

Een stappenplan alsjeblieft!
Oké, dat het voor een VvE heel verstandig is om een DMJOP en een EPA te laten opstellen, is nu vast wel helder. We gaan er voor het gemak even vanuit dat je deze al in je bezit hebt. Wat nu?

Stap 1 - Bepaal aan de hand van het DMJOP, welke grote uitgaven er gedaan moeten worden binnen nu en drie jaar.

Stap 2 - Bepaal aan de hand van het EPA wat zich het snelst terugverdient. Dat kan één maatregel zijn, maar natuurlijk ook meerdere maatregelen. Ons advies is om te kijken naar wat zich binnen tien jaar terugverdient en een levensduur heeft van minimaal vijftien jaar.

Stap 3 - DMJOP + Bekijk welke van de maatregelen van de eerste twee stappen elkaar overlappen en of deze invloed hebben op elkaar. Dan voorkom je onnodige of dubbele uitgaven.

Stap 4 - Offertes Verzamel de maatregelen en vraag hiervoor offertes aan. Via onze website kun je dit gemakkelijk, vrijblijvend en kosteloos doen. Breng direct ook in kaart of er subsidiemogelijkheden zijn.

Stap 5 - Sparen of lenen?
Als de inhoud van jouw VvE-kas niet toereikend is, vraag dan bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting een offerte aan voor een VvE Energiebespaarlening via www.svn.nl. Zo’n offerte is geheel vrijblijvend en geeft direct inzicht in hoeveel jouw VvE kan lenen.

Stap 6 - Maak twee verschillende DMJOP’s op. Eén op basis van het bestaande onderhoudsplan en één waarbij je kiest voor een grotere, maar ook duurzamere investering. Weeg hiermee af of de kosten van een dergelijke grote investering ook de beoogde besparing oplevert.

Stap 7 - Informeer jouw Laat alle leden weten wat je aan het doen bent en stuur hen alle benodigde stukken door, zoals het EPA, het DMJOP, de offertes van het uit te voeren werk en een eventuele offerte van een financiering via de SVN. Plan een datum voor een overleg en nodig ook gerust derden uit, zoals iemand van de SVN, de offrerende partijen en een expert van Appartement & Eigenaar. Alle betrokken zijn dan in staat om vragen te stellen en te beantwoorden.

Stap 8 - Bepaal de Probeer tijdens de eerste vergadering gezamenlijk te beslissen voor welke koers gekozen wordt. Hou het voor alle bewoners overzichtelijk en maak niet direct teveel kilometers. Je wil tenslotte dat zoveel mogelijk bewoners positief stemmen en dat alle neuzen dezelfde kant op komen te staan. Kies daarom nog niet gelijk al offertes uit, maar plan een nieuw overleg om de knopen daarover door te hakken.

Stap 9 - Verzamel zoveel mogelijk Zorg ervoor dat je tijdens de tweede vergadering de volgende stukken hebt verzameld:
voor elke maatregel minimaal drie offertes met betrekking tot de de stukken met betrekking tot de eventuele Plan een derde en laatste vergadering en laat de betrokken weten dat er tijdens deze besluiten genomen zullen worden.

Stap 10 - Hak knopen Tijdens deze vergadering worden er knopen doorgehakt. Hierin wordt beslist welke partijen de werkzaamheden mogen uitvoeren, of de werkzaamheden worden gefinancierd of dat de VvE eerst gaat sparen en wordt de uiteindelijke berekening gemaakt voor wat betreft de subsidie en het eindtotaal van de investeringen.

En dan nu: naar de bank!
Als iedereen heeft gestemd, kun je de offertes aan de bank overleggen, alles in de startblokken zetten en maak je een eerste stap naar een duurzaam appartementencomplex met een gezonde VvE.