Kan een VvE geld lenen?

Dit lijkt gelijk een mooie gelegenheid om de al langgewenste verduurzaming van het gebouw aan te pakken. De meerderheid van de VvE-leden is het hier roerend mee eens. Maar hoe moeten deze werkzaamheden betaald worden?

Voor veel VvE's geldt dat er in het reservefonds helaas niet genoeg geld zit om dit allemaal te bekostigen. Daarnaast zitten de meeste eigenaren niet te wachten op een torenhoge eigen bijdrage. Maar uitstellen is ook zonde, want een renovatie is uiteraard niet voor niets nodig. Is een lening voor je VvE een optie? We merken dat bij veel VvE's het idee leeft dat een lening afsluiten haast onmogelijk voor hen is. Het klopt dat dit voorheen vrij ingewikkeld lag, maar de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (Wet Verbetering VvE) die op op 1 januari jl. in werking is getreden moet het voor VvE’s makkelijker maken om een lening aan te gaan. Belangrijk uitgangspunt van deze wet is dat er een minimale omvang van het reservefonds verplicht is. Hierdoor is het echter nog steeds niet ondenkbaar dat er onvoldoende middelen in het reservefonds zitten om de benodigde renovatie of verduurzaming uit te kunnen voeren. Een lening kan dan dus een goede optie zijn. Maar wat zijn de belangrijkste punten van deze wet met betrekking tot leningen en wat heb je er als VvE aan?

Lenen mag

Het is in de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars vastgelegd dat VvE's bevoegd zijn leningen aan te gaan. Voorheen was hier veel onduidelijkheid over. Er was geen verbod, echter bepaalde regels in modelreglementen kunnen wel als zodanig worden uitgelegd. Het is overigens wel nog steeds mogelijk om het splitsingsreglement van de VvE de bevoegdheid een lening aan te gaan in te perken. Zo kun je in het reglement opnemen dat er enkel en alleen geleend mag worden als er een tweederde meerderheid wordt aangenomen of er een specifiek doel is vastgelegd, bijvoorbeeld energiebesparing of onderhoud. Bovendien kun je ook een expliciet verbod op leningen in het reglement vastleggen.

De aansprakelijkheid

Voor deze wet was het zo dat àls een bank al bereid was een lening aan een VvE te verstrekken de voorwaarde vaak was dat de afzonderlijke eigenaren voor de totale schuld aansprakelijk waren. Dus niet alleen voor zijn of haar eigen deel maar voor het geheel. Een ongewenste situatie voor veel eigenaren uiteraard. Met de inwerkingtreding van de nieuwe wet is dit verleden tijd. De schuld wordt nu altijd deelbaar. Dus stel dat je VvE 100 leden heeft en een lening aangaat voor € 100.000,- en de bank bedingt dat deze schuld ondeelbaar is (dus aansprakelijk worden voor het gehele bedrag). Ondanks deze voorwaarde geldt dan alsnog dat elk VvE-lid 'gewoon' aansprakelijk is voor het eigen deel. Dit is namelijk in de wet zo geregeld. Mits er in het splitsingsreglement geen afwijkende afspraken zijn opgenomen, zal in dit geval ieder eigenaar dus voor € 1.000,- aansprakelijk zijn. Echter, voor leningen met een ondeelbaarheidsbeding die voor 1 januari 2018 zijn aangegaan gelden de nieuwe regels helaas niet.

Na een overdracht

De wettelijke bepaling regelt tevens dat de aansprakelijkheid voor leningen van de VvE, na overdacht van een appartement overgaan op de nieuwe eigenaar. Dus als je je appartement verkoopt ben je ook van de aansprakelijkheid voor de lening af. Dit was voorheen niet zo en had je dus de situatie dat een bank jaren na verkoop een appartement het geleende bedrag van de VvE kon komen opeisen bij een voormalige appartementseigenaar. Hiervoor geldt echter weer wel dat dit weer alleen geldt voor leningen met een ingangsdatum na januari 2018.

Hoe zit het met de rente?

Zolang de lening gebruikt wordt voor onderhoud geldt voor de rente die je als VvE betaalt een hypotheekrenteaftrek. Dit betekent ook dat er een eis deze in minstens dertig jaar annuïtair af te lossen. Wordt er een appartement verkocht, dan wordt gekeken naar het openstaande bedrag en begint hiervoor een nieuwe periode.

Aantrekkelijker?

De Wet Verbetering VvE maakt het dus voor VvE's vele malen aantrekkelijker een lening aan te gaan. Je bent niet aansprakelijk voor de volledige schuld en de aansprakelijkheid vervalt wanneer het appartementsrecht wordt overgedragen. Houd er wel rekening mee dat banken beperkt worden in hun mogelijkheden en dat ze daarom wellicht andere vormen van zekerheid gaan vragen (denk bijvoorbeeld aan schulderkenningen of borgstellingen). Dit kan ook weer een risico vormen.

Welke lening is gunstig voor mijn VvE?

Veel geldverstrekkers blijken ondanks de nieuwe wet nog steeds huiverig om leningen af te sluiten met VvE's. Het is ook niet de verwachting dat zij opeens op grote schaal leningen gaan aanbieden. VvE's worden vaak als complex en risicovol gezien.

We zien dat veel VvE's kiezen voor een VvE Energiebespaarlening, zeker het overwegen waard als je wilt kiezen voor een renovatie inclusief verduurzaming. Daarnaast kunnen VvE's terecht bij een aantal banken en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).

Hoe zit het ook alweer met subsidies?

In Nederland verstrekken diverse overheidsinstanties subsidies, soms in combinatie met een lening. Dit maakt het gelijk ook ingewikkeld en onoverzichtelijk voor veel VvE's. Maar het uitzoeken loont zeker, want in het ene geval is het gunstiger om bij de landelijke instantie (RVO), terwijl je in het andere geval weer beter subsidie kunt aanvragen bij de provincie of gemeente? En wist je dat je niet alleen subsidie kunt krijgen voor de energiebesparende maatregelen zelf maar ook voor het laten begeleiden van het proces van de verduurzaming? En ook voor het laten maken van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan en/of energieprestatieadvies?

Een VvE kan subsidie aanvragen voor:

- energieprestatieadvies (EPA) en eventueel procesbegeleiding;
- EPA in combinatie met een groen of duurzaam meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en eventueel procesbegeleiding;
- het laten uitvoeren van minimaal 2 energiebesparende maatregelen en eventueel een energieprestatiegarantie.

Het subsidiebedrag van het energieadvies met procesbegeleiding zal 75% van de factuur zijn (inclusief btw), maar niet meer dan het maximumsubsidiebedrag. Je kunt de SEEH nog tot en met 31 december van dit jaar aanvragen.

Voor het energieadvies met eventuele procesbegeleiding krijg je maximaal € 3.600,-. Voor een MJOP in combinatie met het energieadvies krijg je maximaal € 5.400,-. Daarnaast kun je als VvE subsidie krijgen als je twee of meer energiebesparende maatregelen uitvoert. Denk hierbij aan spouwmuurisolatie, gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie of hoogrendementsglas.

Je kunt de subsidie ook combineren met de Energiebespaarlening. Met de Energiebespaarlening kun je energiebesparende maatregelen in of aan het appartementencomplex direct laten uitvoeren, zonder dat je als VvE je reserves aan moet spreken.

Je reservefonds

De Wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars is ingegaan op 1 januari 2018 en verplicht VvE’s om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex te reserveren in een reservefonds voor groot onderhoud aan het gebouw.

En dat is hard nodig, omdat ongeveer de helft van alle VvE’s in Nederland te weinig spaart. In een reservefonds (een aparte betaal- of spaarrekening van de VvE) moet geld worden gereserveerd voor groot onderhoud. Denk dan aan onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Maar ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, horen hierbij.

Als een gebouw veel achterstallig onderhoud heeft, kan een gemeente zelfs een machtiging vragen aan de Kantonrechter om een VvE vergadering bijeen te roepen. In die vergadering kan de gemeente voorstellen doen voor onderhoud. Maar de gemeente kan een VvE ook verplichten om een onderhoudsplan op te (laten) stellen en uitvoeren.