Planmatig onderhouden

Dit fonds is bestemd voor het onderhoud van het gebouw en dient gebaseerd te zijn op een onderhoudsplan dat minimaal 5 jaar (in die praktijk 10 jaar) beslaat. De gedachte hierachter is dat achterstallig onderhoud aan panden voorkomen moet worden. Het hebben van een dergelijk fonds zorgt er voor dat bijvoorbeeld een lekkend dak direct gemaakt kan worden. Zo zijn eigenaren niet afhankelijk van de financiële situatie van één van de bewoners. Overigens mag de VvE zelf bepalen hoeveel geld er in het fonds dient te zitten, hier zijn geen wettelijke bepalingen voor. De omvang moet in ieder geval voldoende zijn om de kosten van regulier groot onderhoud te dekken. Het beste kunt u één procent van de herbouwwaarde van het complex of van de WOZ-waarde van de appartementen aanhouden. Zo hebt u altijd voldoende geld in kas, verwaarloost uw pand niet en hoeven uw mede-bewoners nooit onverwacht diep in de buidel te tasten.

Achterstallig onderhoud

De belangrijkste taak en verantwoordelijkheid van de VvE is het (laten) onderhouden van het appartementencomplex. Lekkages en houtaantasting door vocht in gemeenschappelijke ruimten zijn veelvoorkomende problemen die veel ellende en onnodig hoge kosten met zich mee kunnen brengen. Tijdig onderhoud plegen is daarom absoluut raadzaam om het gebouw zijn waarde te laten behouden. Er komen daarbij al snel een aantal vragen aan de orde: wanneer moeten we onderhouden, wat moeten we onderhouden, hoe moeten we onderhouden en wat gaat het kosten? Vaak ziet men onderhoud als een noodzakelijk kwaad, het wordt zo lang mogelijk uitgesteld om kosten te besparen. Achterstallig onderhoud lijdt uiteindelijk vaak tot meer schade en dus hogere kosten.

Kosten en onderhoud inzichtelijk

Om te kunnen bepalen hoeveel geld er nodig is voor onderhoud en wanneer welk onderdeel aan de beurt is, kunt u het beste een MJOP opstellen. Met dit plan kunt u bepalen hoeveel geld er nodig zal zijn voor het uit te voeren onderhoud en hebt u de kosten per jaar inzichtelijk. Hierdoor kan de vergadering op een eenvoudige en objectieve manier de begroting aanpassen en komt men niet voor onverwachte uitgaven te staan. In een MJOP wordt namelijk een onderhouds-, herstel– of vervangingscyclus voor de gemeenschappelijke delen vastgelegd.

Opstellen MJOP

Aan een MJOP ligt een bouwkundige inspectie ten grondslag. De staat van het onderhoud wordt in kaart gebracht en gecombineerd met de resterende levensduur vande bouwmaterialen. Deze bevindingen leiden samen met de bouwtekeningen tot het MJOP. Het is verstandig eenmaal in de drie jaar het gebouw te inspecteren. Hierbij worden zaken gecontroleerd als het schilderwerk, het glaswerk, de kozijnen, het dak en de regenpijpen. Onderhoud kan gesplitst worden in jaarlijks en groot onderhoud. Jaarlijks onderhoud is bijvoorbeeld het controleren van de lampen en rookmelders op de gang. Dit kan betaald worden uit de VvE-bijdrage van dat jaar. Groot onderhoud is bijvoorbeeld buitenschilderwerk. Hiervoor kan de VvE het beste geld opzij zetten in een reservefonds.

Uitbesteden

Omdat bij het opstellen van een MJOP (en het uitvoeren ervan) heel wat komt kijken, kan het raadzaam zijn dit uit te besteden. Er bestaan verschillende bedrijven die hierin gespecialiseerd zijn, zij nemen u alles uit handen. Een inspecteur komt dan allereerst een bouwkundige inspectie aan het ge-bouw uitvoeren. Eerst inventariseren en inspecteren ze dan de delen waarvan het onderhoud onder de verantwoording van de VvE valt. Hierbij kan men denken aan het dak, de gevels, de gemeenschappelijke bouwdelen in het interieur en de installaties. De precieze lijst is afhankelijk van de splitsingsakte en wordt in overleg met het bestuur van de VvE vastgesteld. Afhankelijk van de technische staat van het appartementencomplex zal er worden aangegeven welke delen als eerste onderhoud behoeven. Daarbij moet ook het kostenplaatje inzichtelijk worden gemaakt zodat het bestuur (en de eigenaren) duidelijk hebben welke bedragen er in welk jaar nodig zijn. Tevens bevat het rapport een conditiemeting en overzicht van zaken die direct aandacht behoeven. De meest gebruikte meerjaren onderhoudsplanning heeft een termijn van 10 jaar. U kunt er natuurlijk ook voor kiezen uw MJOP jaarlijks te laten actualiseren.

Voordelen MJOP

- Een mogelijke besparing in de onderhoudskosten door een logische combinatie van werkzaamheden;
- Een representatief appartementencomplex;
- Een optimale staat van onderhoud;
- Een minimum aan overlast en irritaties door achterstallig onderhoud;
- Een planmatige werkwijze;
- Financiële zekerheid op lange termijn.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar