Achterstallig onderhoud: wie kan wat?

Dat leidt in de praktijk vaak tot achterstallig onderhoud. Dit artikel behandelt de juridische aspecten van het verhelpen van achterstallig onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten.
<

Door: mr. B.J. Agteresch en mr. C.T. Klepper, advocaat bij BVD advocaten

Wie draagt verantwoordelijkheid?

De verantwoordelijkheid voor het onderhoud binnen een appartementencomplex wordt geregeld in de splitsingsakte. Daarbij wordt in de meeste gevallen een modelreglement van toepassing verklaard. Dit modelreglement vormt bij achterstallig onderhoud een spoorboekje. Wat zegt Modelreglement 2017 bijvoorbeeld over (achterstallig) onderhoud?

- De VvE zorgt voor het onderhoud en herstel van gemeenschappelijke gedeelten;
- In het Huishoudelijk reglement kan dit onderhoud verder worden geregeld;
- De eigenaars dragen naar hun breukdelen bij in schulden en kosten die voor de gezamenlijke eigenaars zijn;
- Onder deze schulden en kosten vallen ook schulden en kosten a) in verband met het onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en b) welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van gemeenschappelijke gedeelten (tenzij daarvan uitdrukkelijk is afgeweken);
- De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten berust bij het bestuur. Dan moeten deze onderhoudswerkzaamheden wel op een vastgestelde begroting voorkomen. Anders moet het bestuur door de vergadering specifiek zijn gemachtigd.

In een splitsingsakte kan natuurlijk worden afgeweken van een modelreglement. Ook verschillen de diverse modelreglementen onderling.
De primaire verantwoordelijkheid van onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten ligt bij de VvE. En dus bij alle leden gezamenlijk. Op vergaderingen is onderhoud vaak een vast agendapunt. Het bestuur zal echter geregeld de leiding nemen.

Wat kan een eigenaar doen?

De praktijk rond onderhoud is weerbarstig. Zeker voor kleinere VvE’s vormt fors toekomstig onderhoud een steen in de maag. Voor andere VvE’s is onderhoud door allerlei conflicten een terugkerend discussiepunt. Daarnaast komt struisvogelgedrag nogal eens voor. Het kan zijn dat één of enkele eigenaars wél onderhoud willen, maar de VvE niets doet. Resultaat: de verloedering slaat alsmaar verder toe.

Een eigenaar kan de VvE aanzetten tot het doen van noodzakelijk onderhoud. Dat kan door deze punten op de agenda van de VvE te zetten. Dan kan erover worden vergaderd. De eigenaar kan dan een besluit uitlokken. In dat geval kunnen zich meerdere situaties voordoen. Zo kan de VvE geen toewijzend besluit nemen (scenario 1). Ook kan de VvE een besluit aanvaarden waar een eigenaar het niet mee eens is (scenario 2).

In scenario 1 kan de eigenaar een vervangende machtiging vragen aan de kantonrechter. Dat recht is verwoord in artikel 5:121 BW. Met die machtiging wordt de toestemming van andere appartementseigenaren of van de VvE vervangen. De rechter verleent deze machtiging alleen als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of niet in behandeling wordt genomen. Op die manier kan een eigenaar dus de VvE ‘verplichten’ om achterstallig onderhoud op te lossen.

Een voorbeeld ter verduidelijking: het kan zijn dat een VvE ‘oude’ standleidingen niet wil vervangen of opknappen. Dit terwijl een grote kans op ernstige lekkages bestaat. Dan kan een eigenaar op een gegeven moment de kantonrechter om vervangende toestemming vragen. In dat geval moeten de andere eigenaren meedragen in de kosten van herstel.

Als sprake is van een urgente situatie waar noodzakelijk herstel direct geboden is, kan een eigenaar ook achteraf vervangende toestemming vragen. Dan laat de eigenaar eerst het probleem verhelpen, waarna hij de kosten verdeelt binnen de VvE. Hij moet dan wel toestemming hebben van ofwel de VvE ofwel de kantonrechter.

In scenario 2 kan de eigenaar het besluit van de VvE proberen te vernietigen. Dan past de eigenaar artikel 5:130 BW toe. Let op: een eigenaar moet binnen een maand na de dag waarop hij kennis heeft gekregen van het besluit de gang naar de kantonrechter maken. Vernietiging kan bijvoorbeeld volgen als een besluit is genomen in strijd met de statuten, maar ook indien sprake is van strijd met redelijkheid en billijkheid.

Bij achterstallig onderhoud kan artikel 5:130 BW bijvoorbeeld in stelling worden gebracht als wordt besloten de standleidingen pas over 10 jaar te vervangen, terwijl reeds nu sprake is van een acuut probleem.

De eigenaar kan bij achterstallig onderhoud niet zomaar stoppen met betalen van de VvE-bijdrage. Dat is in de rechtspraak al meermaals uitgemaakt. De eigenaar moet gebruikmaken van de route via het uitlokken van het besluit, art. 5:121 BW en art. 5:130 BW. Juridisch gezien moet die route worden gevolgd. Als dat niet gebeurt, maakt een rechter korte metten met zo’n opschorting. Praktisch gezien kan een eigenaar wellicht wel degelijk effect bereiken.

Wat kan de VvE doen?

De VvE heeft een verantwoordelijkheid om achterstallig onderhoud te voorkómen en op te lossen. Dat doet VvE in de eerste plaats door besluiten te nemen met betrekking tot onderhoud. Vaak wordt het bestuur door de VvE tot op zekere hoogte gemachtigd om te handelen. Ook richten beheerders zich op het verhelpen van achterstallig onderhoud.

In het verhelpen van achterstallig onderhoud heeft het bestuur een spilfunctie. Zelfs als het bestuur niet gemachtigd is, is dat zo. Dan kan het bestuur ook bepaalde urgente zaken agenderen en onder de aandacht brengen. Ook kan het bestuur zich inspannen om draagvlak te creëren.
Soms loopt de VvE tegen lastige problemen aan, bijvoorbeeld in situaties waarin een gemeenschappelijk gedeelte enkel bereikt kan worden via een privégedeelte. Sommige eigenaars weigeren pertinent om herstel via die weg te laten plaatsvinden.
Uit de rechtspraak volgt dat de VvE zich ook op artikel 5:121 BW kan beroepen. De VvE kan de toestemming om vanuit het appartement van een bewoner onderhoud te laten plaatsvinden verlenen. Dat kan als de eigenaar zonder redelijke grond toestemming weigert. Bij veel spoed kan de VvE gebruikmaken van een kort geding.

Wat kan de gemeente doen?

De gemeente kan bij achterstallig onderhoud van een appartementencomplex gebruikmaken van bestuursdwang. Voor de gemeenschappelijke gedeelten is de VvE verantwoordelijk. De gemeente kan dan de VvE sommeren tot het verhelpen van het achterstallig onderhoud. Ook kan de gemeente elke eigenaar afzonderlijk als ‘overtreder’ aanmerken.
De kosten van de bestuursdwang kan de gemeente verhalen op zowel de VvE als op de afzonderlijke eigenaren. Deze eigenaren zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de VvE (artikel 5:113 lid 5 BW).

Afrondend

Achterstallig onderhoud lijkt vooral een praktisch probleem te zijn. Een goede samenwerking binnen een VvE is niet iedereen vergeven. Conflicten binnen een VvE hebben niet zelden te maken met dit achterstallig onderhoud. Juridisch gezien zijn er diverse instrumenten beschikbaar die ingezet kunnen worden. Op die manier kan achterstallig onderhoud (zo nodig gedwongen) worden verholpen. Maar voorkómen is beter dan genezen!

Meer informatie: www.bvd-advocaten.nl